Thứ 3, 13/11/2018, 09:23 AM
Bạn đọc đăng tin
Hotline: 0918658465

Bất động sản nửa đầu năm 2018: Hai "bộ mặt" của thị trường và bí ẩn dòng vốn

Thứ 2, 28/05/2018, 20:36 PM

Bất động sản nửa đầu năm 2018: Hai "bộ mặt" của thị trường và bí ẩn dòng vốn (Tieudung.vn) - Hai quý đầu của năm 2018 sắp trôi qua, thị trường bất động sản (BĐS) đang có một diễn biến trái chiều rất kỳ lạ, bộ mặt thứ nhất là phân khúc căn hộ tại các độ thị lớn của Việt Nam nguội lạnh, trong khi đó, bộ mặt thứ hai là phân khúc đất nền khắp nơi nóng sốt. Các chuyên gia hàng đầu về thị trường BĐS Việt Nam có những đánh giá rất khác nhau về cơn sốt đất hiện nay.

Đất sốt từ Bắc vào Nam

Chị Thu Thủy (ngụ quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh) chuyên viên của một tờ báo kể: “Hơn năm trước bỏ ra 800 triệu mua miếng đất nông nghiệp ở huyện Hóc Môn. Cùng lúc đó, cậu em ở cùng cơ quan cũng bỏ ra 800 triệu mua một chiếc xe. Sau hơn một năm miếng đất của chị sau khi đã đầu tư thêm 500 triệu xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở, đến giờ đã có người trả gần 4 tỷ đồng nhưng chị chưa bán, trong khi cái xe của cậu em giờ bán lại không biết có được 600 triệu hay không?”

Anh Chấn Hải (bạn của người viết bài) một người mua bán nhỏ, 6 năm trước mua lại lô đất hơn 200m2 ở huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), giá chưa đến 400 triệu. Suốt mấy năm, đóng băng, rao kiểu gì cũng không bán được. Gần cuối năm 2017, có thông tin xây dựng cầu nối quận 2 của TP Hồ Chí Minh qua Nhơn Trạch, có người hỏi, anh đã bán lại lô đất đó được gần 900 triệu. “Bán được là là mừng hú hồn rồi, một phần vì thu hồi được vốn, một phần là có lời hơn 1 lần vốn bỏ ra nhưng ở đời không ai biết được chữ ngờ, chỉ 6 tháng sau miếng đất đó đã trên 8 triệu/m2, có mấy tháng mà người ta lời ít nhất gần 2 lần”, anh Chấn Hải .

Mô tả ảnh
Hàng ngàn người chen chân mua đất trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai.

Vài câu chuyện thực tế mà người viết bài trải nghiệm từ bạn bè, người thân… phần nào nói lên được mức độ sốt giá đất một cách khủng khiếp đang diễn ra khắp các địa bàn vùng ven của TP Hồ Chí Minh và địa bàn các huyện thuộc Đồng Nai, Long An giáp ranh với TP Hồ Chí Minh.

Cách đây hơn một tháng, một doanh nghiệp mở bán một dự án ở Nhơn Trạch, Đồng Nai, chỉ trong một buổi sáng hơn 2.000 nền đã bán sạch. Có tham dự buổi mở bán nền đất của dự án này mới thấy được mức độ nóng sốt của thị trường là như thế nào, khách hàng chen nhau, giành giật nhau để mua đất mặc dù giá bán không hề rẻ.

Chỉ trong một thời gian ngắn, mặt bằng giá đất các quận huyện vùng ven của TP Hồ Chí Minh và trên địa bàn các huyện Bến Lức, Đức Hòa (Long An), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) đã tăng đến vài lần, đây là mức tăng chưa từng có trong lịch sử.

Cơn sốt đất quét qua các quận mới của TP Hồ Chí Minh như quận 2 và quận 12, Thủ Đức… tâm điểm là quận 9 đã nâng mặt bằng giá nền đất tăng ít nhất là 2 lần.

Nhìn rộng ra toàn quốc khắp từ Bắc vào Nam, từ Vân Đồn (Quảng Ninh),Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bến Lức, Cần Đước, Đức Hòa (Long An)… chỗ nào giá đất cũng tăng dựng đứng, gây nhốn nháo cả .

Một số chuyên gia về thị trường BĐS đã sớm lên tiếng cảnh báo về hiện tượng bong bóng căn cứ trên mức độ tăng gia, sự tham gia của giới đầu tư, bề rộng của làn sóng tăng giá… Tuy nhiên chưa ai lý giải được vì sao cơn sốt đất hiện nay chỉ diễn ra trong đất, trong khi đó phân khúc lớn nhất và quan trọng nhất của thị trường BĐS là thị trường căn hộ lại nguội lạnh?

Bộ mặt ảm đạm của phân khúc căn hộ

Dường như cơn sốt giá nhà đất không ghé qua phân khúc căn hộ, thậm chí là ngược lại, sự nóng sốt của phân khúc đã hút toàn bộ vốn của thị trường dồn vào, đẩy phân khúc căn hộ lâm vào cảnh đìu hiu

Giữa tâm điểm của cơn sốt nhà đất nhưng trên phân khúc căn hộ vẫn nhan nhản các quảng cáo bán cắt lỗ căn hộ cao cấp ít thì từ vài trăm triệu nhiều đến cả tỷ đồng. cao cấp diện tích lớn muốn “thoát hàng” gần như chắc chắn phải chấp nhận cắt lỗ nặng.

Phân khúc căn hộ bình dân, Thị trường căn hộ vẫn được đánh giá là phân khúc chủ đạo của thị trường 2018 mặc dù vậy sau vụ cháy chung cư Carina Plaza (ở TP Hồ Chí Minh vừa qua) khiến phân khúc này cũng gặp không ít khó khăn. Cho dù cá về thị trường căn hộ trong dài hạn đều khá lạc quan nhưng thời gian gần đây lại rất ảm đảm. Một số dự án mới phải áp dụng biện pháp chiết khấu lên đến 8 % cho những dạng mua sỉ, bán lẻ. Đối với các đối tượng là người mua để ở, các chủ đầu tư dự án căn hộ đang áp dụng trở lại các biện pháp kích cầu như khuyến mãi tặng vàng, tặng phí quản lý… để kéo khách trở lại.

Mô tả ảnh

Cơn sốt đất đã kéo mặt bằng giá nhà đất trên địa bàn thành phố tăng ít nhất 50%.

Theo một chuyên gia giàu về BĐS nhận định, nhu cầu thực của TP Hồ Chí Minh chỉ cần khoảng 40.000 căn hộ/một năm. Mặt bằng giá của phân khúc căn hộ trong thị trường BĐS lâu nay bị chi phối từ 2 nguồn lực là người mua nhà để ở và người mua để bán lại (nhà đầu tư thứ cấp). Hiện nay thị trường đất nền đang quá nóng, khả năng kiếm lời nhanh hơn nên các nhà đầu tư thứ cấp ít quan tâm đến căn hộ. Khi không có các nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường căn hộ, mặt bằng giá khó đẩy lên cao, người cứ ung dung mà lựa chọn và có nhiều sự lựa chọn hơn.

Trong khi đó, theo dự báo của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA, chỉ tính riêng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2018 sẽ đạt 50.000 căn.

Siết tín dụng nhưng giá nhà đất vẫn sốt, vì sao?

Các chuyên gia hàng đầu của thị trường BĐS Việt Nam có một sự chia rẽ sâu sắc khi nhận định về 2 nhóm vấn đề có hay không có bong bóng BĐS và sốt đất trên diện rộng hay chỉ mang tính cục bộ.

Nhóm thứ nhất cho rằng thị trường đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản; kịch bản sốt đất giai đoạn 2007 -2008 đang quay trở lại sau 10 năm. Cơ sở cho nhận định này đó là giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai đều tăng mạnh; chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền đổ vào các dự án bất động sản, đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng.

Nhóm thứ hai thì cho rằng, mặc dù có sốt đất cục bộ ở vài khu vực nhưng nếu cho rằng bong bóng BĐS đang hình thành là không có cơ sở thực tiễn. Bởi yếu tố quan trọng nhất để tạo nên bong bóng BĐS là dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng,  hiện nay dòng vốn đổ vào thị trường BĐS đang bị kiểm soát chặt, năm 2018 là năm thứ 3 thực hiện lộ trình siết tín dụng đổ vào BĐS. Thêm vào đó có còn hàng loạt các chỉ số khác cũng ủng hộ cho giả thuyết không có bong bóng BĐS trong năm 2018. Hơn nữa sau bài học bong bóng BĐS giai đoạn 2007 -2008 và những hậu quả sau đó đã để lại một bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý, các công cụ quản lý thị trường cũng hiệu quả hơn nhiều.

Mặc dù có sự không thống nhất trong đánh giá, nhận định về diễn biến thị trường BĐS trong thời gian qua nhưng tất cả đều có chung một câu hỏi đó là nếu không có một nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS thì liệu có tạo nên cơn sốt trên diện rộng trong suốt thời gian qua? Nguồn tiền đổ vào thị trường BĐS đến từ đâu? Đó là những câu hỏi chưa có câu trả lời, mỗi chuyên gia đều có những dự đoán riêng, tuy nhiên những dự đoán này không được chứng minh bằng những con số được công bố chính thức. Còn theo những con số công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn từ hệ thống tín dụng đổ vào thị trường BĐS vẫn đang được kiểm soát rất chặt.

Huy Khánh
Logo Phutoday Xác thực thông tin của bạn để gửi bình luận
Họ tên
Email
Mã hiển thị
 
(Bạn vui lòng gõ tiếng Việt có dấu)
Tin liên quan

Chuyên trang Tiêu dùng - Báo Kinh tế & Đô thị điện tử, Cơ quan của UBND TP. Hà Nội
Giấy phép số: 2611/GP-BTTTT do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày 28/12/2012
Tổng Biên tập: Nguyễn Minh Đức

(*) Ghi rõ nguồn Tieudung.vn khi phát hành lại nội dung tin bài.

Share facebook Share google Share twitter Share linkedin Share pinterest
0.38800 sec| 724.953 kb