Thứ 2, 10/12/2018, 04:16 AM
Bạn đọc đăng tin
Hotline: 0918658465

Cần khai thông 3 điểm nghẽn để thị trường bất động sản phát triển nhanh và ổn định

Thứ 2, 12/03/2018, 16:05 PM

Cần khai thông 3 điểm nghẽn để thị trường bất động sản phát triển nhanh và ổn định (Tieudung.vn) - Nguồn thu từ đất và thị trường bất động sản (BĐS) chỉ mới chiếm từ 3-6% nguồn thu của TP Hồ Chí Minh, mức đóng góp cho nguồn thu được đánh giá là còn khá khiêm tốn, chưa tương xứng với tiềm năng. Để thị trường BĐS phát triển đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân, đóng góp vào nguồn thu ngân sách nhiều hơn, theo các chuyên gia cần phải khai thông 3 nhóm vấn đề đang cản trở thị trường phát triển đó là hành lang pháp lý và tín dụng và đất đai.

Cần khơi thông các điểm nghẽn pháp lý

Đề án phát triển BĐS TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020 định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến năm 2030 là một công trình nghiên cứu có tính toàn diện nhất từ trước đến nay về các vấn đề liên quan đến sự phát triển, vận hành của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh. Các nhóm vấn đề chính chi phối thị trường BĐS như nền tảng chính sách pháp luật, tài chính, quy hoạch đều được đưa ra xem xét và đánh giá một cách bài bản.

Mô tả ảnh

Cần khai thông 3 điểm nghẽn để thị trường phát triển nhanh và ổn định

Thị trường BĐS Việt Nam được vận hành trên cơ sở các quy định của 3 Luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS và một số quy định từ Luật Xây dựng, Luật … Đây là hệ thống pháp lý nền tảng chi phối toàn bộ hoạt động xây dựng, chuyển nhượng trên thị trường. Hệ thống pháp luật phức tạp, chồng chéo và thay đổi thường xuyên là điểm nghẽn lớn nhất làm cho thị trường BĐS chưa phát triển tương xứng với tiềm năng và nhu cầu. Theo đánh giá của Đề án Phát triển thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh của Hiệp hội BĐS TP này (HoREA):  “Hệ thống quy phạm pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS còn bất cập, chưa đáp ứng với yêu cầu thực tiễn, chậm được điều chỉnh, thay đổi (điều chỉnh hoặc thay thế sau 5-10 năm). Trong khi đó, các nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ ngành hướng dẫn quy trình, thủ tục thực hiện thì  hay thay đổi (từ 1 đến 3 năm) thậm chí thay đổi hàng năm. Qua đó cho thấy sự bất cập trong các quy định pháp luật; về nội dụng của luật thì chậm điều chỉnh, còn hình thức, thủ tục thực hiện theo các nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ ngành lại hay thay đổi dẫn đến khó khăn cho cả chủ đầu tư và các cơ quan quản lý có liên quan”.

Theo Chủ tịch HoREA, 2 điểm nghẽn liên quan đến chính sách cần phải khai thông sớm đó là các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất và khấu trừ tiền sử dụng đất. Liên quan đến Bộ Xây dựng sớm ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng, để thay thế Quy chuẩn cũ không còn phù hợp với Luật Nhà ở 2014, tạo hành lang pháp lý để các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các doanh nghiệp có căn cứ thực hiện… HoREA cũng đề nghị Chính phủ sớm trình Quốc hội xem xét thông qua các dự thảo sửa đổi bổ sung một số điều của: (a) Luật Đất đai; (b) Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị; (c) Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp; (d) và 05 Luật Thuế, để tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng.

Doanh nghiệp sợ thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng

Đất đai là một trong 3 trụ cột làm hình thành nên thị trường BĐS, khả năng tiếp cận quỹ đất tác động trước tiếp lên mặt bằng giá nhà ở. Mặc dù đã có nhiều tiến bộ nhưng cho đến hiện nay các chính sách đất đai nhìn chung vẫn chưa có nhiều thay đổi. Trong nhóm các vấn đề liên quan đến đất đai, điểm nghẽn mà các BĐS vô cùng kinh hãi đó là công tác giải phóng mặt bằng. Tùy vào quy mô và tính chất của các BĐS, các doanh nghiệp BĐS trên danh nghĩa là được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng trên thực tế họ phải đi thương thảo mua lại quyền sử dụng đất của từng người dân để có đất làm dự án. Tiền bồi thường sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp cho ngân sách.

Rất nhiều dự án BĐS ở TP Hồ Chí Minh bị chậm trễ nhiều năm thậm chí là hàng chục năm chỉ vì một nhóm nhỏ người có đất bị thu hồi không hợp tác với chủ đầu tư khiến cho việc giải phóng mặt bằng bị chậm, thậm chí là buộc phải điều chỉnh ranh quy hoạch. Dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh (quận 2) TP Hồ Chí Minh đã hình thành hơn 20 năm nhưng một phần của dự án này theo quy hoạch đến nay vẫn chưa thể hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Đây là một ví dụ điển hình cho điểm nghẽn trong chính sách đất đai. Rất nhiều dự án BĐS trên địa bàn TP Hồ Chí Minh do không thể thỏa thuận bồi thường cho người có quyền sử dụng đất, sau nhiều năm buộc phải xin điều chỉnh quy hoạch, đưa phần diện tích đất không thể thỏa thuận bồi thường ra ngoài ranh dự án. Không chỉ những dự án BĐS do doanh nghiệp trực tiếp thực hiện khâu giải phóng mặt bằng mà ngay cả những dự án do nhà nước đứng ra bồi thường cũng gặp khó khăn trong vấn đề áp dụng chính sách giải phóng mặt bằng. Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đến nay sau gần 20 năm triển khai, đã dần hình thành và có hình hài vóc dáng của một đô thị hiện đại. Thế nhưng, đến nay vẫn còn một số hộ dân nằm trong diện giải tỏa vẫn chưa di dời, công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa thể hoàn tất…

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA từng có kiến nghị chính quyền cần có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp trong việc giải phóng mặt bằng, đặc biệt là những dự án đã giải phóng được hơn 70% diện tích. Nếu để doanh nghiệp tự thân giải phóng mặ dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài chưa có lối ra.

Vốn cho BĐS cần thoát dần nguồn vốn tín dụng

Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng phần nhiều là doanh nghiệp nhỏ, hoạt động phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Sự biến động trong chính điều hành vĩ mô về tài chính, tín dụng ngay lập tức lên thị trường BĐS. Đầu năm thị trường BĐS đã rơi vào tình trạng khủng hoảng khi có thông tin sửa đổi Thông tư 36 (quy định về hạn mức vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn). Lộ trình thực hiện hạ trần tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn vẫn đang được thực hiện.

Theo ông Lê Hoàng Châu, năm 2018 sẽ là năm khó khăn thách thức cho cộng đồng doanh nghiệp BĐS, Khó khăn nhất trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng đổ vào BĐS. Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình từ ngày 1/1/2018 là 45%; từ ngày 1/1/2019 là 40%.

Việc lệ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng cũng là yếu tố làm cho  giá BĐS ở Việt Nam xếp vào nhóm cao, hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu… Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng quản lý nhà, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh: “Thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng bởi các chính sách tín dụng; hệ thống ngân hàng có vai trò ngày càng quan trọng trong việc cấp vốn cho thị trường, thể hiện qua mức tăng trưởng nhanh nhanh cũng như sự đang dạng hóa về tín dụng BĐS. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS trung và dài hạn trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, từ đó dễ dẫn đển nguy cơ rủi ro, thanh khoản cho các ngân hàng. Để tránh lệ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn ngân hàng, Quốc hội, Chính phủ cần xem xét cho phép thí điểm một số công cụ tài chính BĐS mới phát triển như Quỹ tín thác BĐS (REITS), Quỹ tiết kiệm nhà ở…”.

Nguồn thu từ BĐS đang giảm dần

Theo nhận định của đề án phát triển thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, nguồn thu từ BĐS có xu hướng giảm cả về tỷ trọng lẫn giá trị tuyệt đối. Giá trị nguồn thu ngân sách từ nhà và đất của thành phố có tỷ trọng dao động từ 3 đến 6% và đạt ngưỡng cao nhất là 8% vào năm 2007, thành phố thu được từ BĐS 8.000 tỷ đồng.
Hoàng Quân
Logo Phutoday Xác thực thông tin của bạn để gửi bình luận
Họ tên
Email
Mã hiển thị
 
(Bạn vui lòng gõ tiếng Việt có dấu)
Tin liên quan

Chuyên trang Tiêu dùng - Báo Kinh tế & Đô thị điện tử, Cơ quan của UBND TP. Hà Nội
Giấy phép số: 2611/GP-BTTTT do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày 28/12/2012
Tổng Biên tập: Nguyễn Minh Đức

(*) Ghi rõ nguồn Tieudung.vn khi phát hành lại nội dung tin bài.

Share facebook Share google Share twitter Share linkedin Share pinterest
0.43046 sec| 723.922 kb