Thứ 5, 14/11/2019, 06:34 AM
Bạn đọc đăng tin
Hotline: 0918658465

Doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”, rủi ro bỏ mặc khách hàng

Doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”, rủi ro bỏ mặc khách hàng
(Tieudung.vn) - Mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán, nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình lách câu chữ, dụ dỗ khách hàng thanh toán nhiều nhất có thể trong khi căn hộ, đất nền, hạ tầng vẫn chỉ là bãi đất... Không ít khách hàng vì cả tin mà lâm vào cảnh dở khóc, dở mếu…

Đủ chiêu chiếm dụng vốn

Những tháng đầu năm 2019, (BĐS) khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu ở của người dân gia tăng nên các doanh nghiệp ồ ạt, tìm kiếm cho mình những quỹ đất để xây dựng .

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay vì lý do muốn huy động vốn nhiều nhất, nhanh nhất có thể nên đôi khi "quên" đi những quy định của pháp luật, bất chấp rao bán, nhận cọc giữ chỗ, huy động vốn…

Cụ thể, các chủ đầu tư (CĐT) sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”, người mua sẽ được mua với mức giá thấp hơn giá chính thức chủ đầu tư đưa ra ngày mở bán.

Doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”, rủi ro bỏ mặc khách hàng
Chưa được Sở Xây dựng cho phép huy động vốn, dự án Valencia Riverside vẫn thu tiền khách hàng.

Còn nhớ năm 2017, chiêu thức này từng được công ty địa ốc Alibaba áp dụng và gây xôn xao dư luận suốt một thời gian dài. Tự xưng là CĐT dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn CĐT dự án nhưng doanh nghiệp này vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Cùng với đó là chương trình rầm rộ khi công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, thu hàng chục tỷ đồng từ khách hàng.

Hay mới đây, dù chỉ là bãi đất trống song CĐT dự án Thanh Long Bay của Công ty TNHH Trung Sơn Bắc (thuộc Tập đoàn Nam Group) cùng các đơn vị phân phối đã rầm rộ mở bán, ký hợp đồng đặt cọc, huy động vốn trái phép.

Thậm chí, để thúc đẩy tiến độ kinh doanh, CĐT còn thiết kế một chính sách thanh toán nhẹ nhàng trong 48 tháng (tính ra chỉ khoảng 7 triệu đồng/tháng). Mỗi căn biệt thự biển có giá từ 4.5 tỷ/căn trở lên. Nếu khách hàng đồng ý mua dự án Thanh Long Bay, sẽ phải đặt cọc số tiền 50 triệu đồng/, biệt thự là 100 triệu đồng/căn. Theo hợp đồng đặt cọc ký kết thì khách hàng phải đóng 20% giá trị căn hộ, biệt thự mình đã mua trong thời gian 7 ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc. Như vậy, có thể thấy CĐT dự án Thanh Long Bay đã thu hàng chục tỷ đồng của khách hàng.

Một trường hợp khác nữa, là dự án Opla Boulrd của Tập đoàn Đất Xanh, dự án được giới thiệu nằm trên đường Kha Vạn Cân, phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Mặc dù chỉ là bãi đất trống, doanh nghiệp này đã tổ chức rao bán và nhận cọc của người dân lên đến 200 triệu đồng…

Đồng thời, cũng có những trường hợp bị phát hiện và xử phạt như Công ty CTP Đại Dương, tháng 4/2019, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã có đề xuất UBND TP xử phạt Công ty này 275 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS vì ký hợp đồng mua bán nhà ở dự án Valencia Riverside (quận 9) khi chưa đủ điều kiện….

Doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”, rủi ro bỏ mặc khách hàng

Dù dự án Opal Boulevard đang trong thời kì “phôi thai”, pháp lý còn mập mờ nhưng Tập đoàn Đất Xanh đã tiến hành huy động vốn trái phép từ khách hàng.

Rõ ràng, mỗi dự án sẽ có một mức huy động khác nhau với những cách thức không giống nhau. Tuy nhiên, điểm chung của các CĐT này là một khi đã nắm được tiền khách hàng trong tay, với những tranh chấp xảy ra sau đó, phía CĐT sẽ giải thích đây là giao dịch giữa các bên theo hợp đồng rõ ràng mặc cho khách hàng tổ chức viết đơn tố cáo, giăng băng-rôn phản đối và nhờ cơ quan chức năng can thiệp.

Còn khi bị truy hỏi về việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã tiến hành huy động tiền, thì phía CĐT luôn lập luận rằng pháp luật Kinh doanh BĐS không quy định về các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp tác kinh doanh …; việc CĐT và khách hàng ký kết các hợp đồng này là thỏa thuận, giao dịch dân sự theo quy định của Bộ Luật Dân Sự, nên các giao dịch này không chịu sự điều chỉnh và không vi phạm các quy định về pháp luật kinh doanh BĐS.

Và như một lẽ hiển nhiên, bên phải gánh chịu mọi hậu quả cuối cùng luôn luôn là khách hàng.

Phải cảnh giác hơn nữa!

Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, CĐT mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Trong cuộc trò chuyện với PV Báo Kinh tế & Đô thị, Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega cho rằng, trong giao dịch dân sự, việc bên tiến hành ký kết “hợp đồng đặt cọc” là điều khá phổ biến và được pháp luật thừa nhận. Theo Bộ luật Dân sự, thì bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hướng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với các giao dịch trong các lĩnh vực mang tính đặc thù thì phải cần xem xét trên góc độ bản chất giao dịch để xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn.

Với trường hợp này, khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, thì ngay từ đầu xác định việc mua bán, và mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ hoặc lô đất được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng.

Doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”, rủi ro bỏ mặc khách hàng

Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega.

Rõ ràng, đối tượng của việc giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn …” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và CĐT không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh BĐS khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.

Theo Trung, với các quan điểm cho rằng đây chỉ là giao dịch về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự là chưa xem xét một cách thấu đáo bản chất giao dịch, vì thực tế thì một bên (tức CĐT) đã cố ý và nhằm mục đích thu tiền và huy động vốn trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; và bên còn lại (tức khách hàng) thì muốn giành quyền ưu tiên và mua trước khi sản phẩm được phép chính thức mở bán theo luật định, bất chấp những lời cảnh báo của các Cơ quan nhà nước và chuyên gia pháp lý.

Vấn đề hiện nay cần quan tâm là các quy định về chế tài xử lý cần phải được ban hành và bổ sung một cách tương thích với các hành vi vi phạm, đặc biệt là xem xét đến yếu tố “chủ thể vi phạm” là các CĐT dự án với khả năng am hiểu và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Đồng thời, Luật sư Trung cũng đưa ra lời khuyên, khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm BĐS nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chọn mua một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức là đang tự mua rủi ro.

“Thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa vẫn có những trường hợp người mua dù hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng mà CĐT vẽ ra”, Luật sư Trung nhấn mạnh.

Tags:
4.4 27 5 Nhấn vào đây để đánh giá
Tin liên quan

Chuyên trang Tiêu dùng - Báo Kinh tế & Đô thị điện tử, Cơ quan của UBND TP. Hà Nội
Giấy phép số: 2611/GP-BTTTT do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày 28/12/2012
Tổng Biên tập: Nguyễn Minh Đức

(*) Không sao chép dưới mọi hình thức khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của Tieudung.vn

Share facebook Share google Share twitter Share linkedin Share pinterest
0.39941 sec| 725.523 kb