Thị trường bất động sản bước vào thời kỳ khủng hoảng, doanh nghiệp địa ốc gần như “chết đứng” trên đống tài sản, khi biệt thự, chung cư thương mại hạng sang “đóng băng” thanh khoản. Trong khi đó nhà ở bình dân, NƠXH đang có nhu cầu thực thì lại thiếu nguồn cung trầm trọng.

Trong bối cảnh này, chương trình xây dựng 1 triệu căn NƠXH, nhà ở công nhân vẫn là mục tiêu rất lớn của các bộ ngành thuộc Chính phủ. Tuy nhiên, “ai sẽ làm NƠXH” được xem là một câu hỏi mang tính thách thức đối với Bộ Xây dựng.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có đề xuất Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam (Tổng LĐLĐ Việt Nam) được tham gia đầu tư xây dựng NƠXH tại khu công nghiệp theo pháp luật về nhà ở. Trước đó, Chính phủ cũng đã đề xuất nội dung trên lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tuy nhiên, đề xuất cho Tổng LĐLĐ Việt Nam xây dựng NƠXH đã vấp phải nhiều luồng ý kiến trái chiều.

Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh đã chỉ ra những mâu thuẫn và hệ lụy từ đề xuất nói trên.

Đề xuất thí điểm quy định Tổng LĐLD Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng NƠXH cho đoàn viên công đoàn làm việc tại các khu công nghiệp mua, thuê, thuê mua...của Bộ Xây dựng, nhận về nhiều ý kiến trái chiều. Ảnh minh hoạ

Luật sư đánh giá như thế nào về đề xuất cho Tổng LĐLĐ Việt Nam xây NƠXH của Bộ Xây dựng?

- Hiện nay, khoản 4 Điều 92 dự thảo Luật Nhà ở thì Tổng LĐLĐ Việt Nam tham gia đầu tư NƠXH là hoàn toàn có nội dung khác với Đề án tại Quyết định 655/QĐ-TTg và Quyết định 1729/QĐ-TTg (giao cho doanh nghiệp thuộc Tổng LĐLĐ Việt Nam). Chưa kể, tài chính của các dự án NƠXH này sẽ lấy từ đâu khi giao cho Tổng LĐLĐ Việt Nam làm chủ đầu tư cũng là vấn đề đáng quan tâm.

Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” tại Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023.

Trong đó, Tổng Liên LĐLĐ Việt Nam chủ trì, phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành liên quan trong việc triển khai để phấn đấu triển khai 50 thiết chế công đoàn tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và đến năm 2030 tất cả các khu công nghiệp, khu chế xuất trên cả nước đều có thiết chế công đoàn.

Tổng Liên LĐLĐ Việt Nam phối hợp với các Bộ trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Công đoàn theo hướng nghiên cứu, đề xuất Tổng Liên đoàn tham gia làm Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp.

Theo nội dung của Đề án tại Quyết định 655/QĐ-TTg và Quyết định 1729/QĐ-TTg, Cơ quan địa phương bố trí quỹ đất, nguồn vốn từ ngân sách do địa phương quản lý và thực hiện giải phóng mặt bằng tại khu đất quy hoạch thiết chế công đoàn.

Giao đất cho Ban quản lý dự án thiết chế công đoàn để đầu tư các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc quy hoạch khu thiết chế của công đoàn; giao đất cho doanh nghiệp thuộc Tổng LĐLĐ Việt Nam và các doanh nghiệp khác để đầu tư các dự án nhà ở để bán, cho thuê và cho thuê mua thuộc khu quy hoạch thiết chế công đoàn.

Sau khi được Cơ quan địa phương giới thiệu, chấp thuận địa điểm khu đất quy hoạch thiết chế công đoàn, Tổng LĐLĐ Việt Nam lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thiết chế của công đoàn trên toàn bộ phạm vi diện tích đất do địa phương giới thiệu, chấp thuận.

Tổng LĐLĐ Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (nếu có) và các công trình văn hóa, thể thao. Các doanh nghiệp có chức năng và đủ năng lực theo quy định của pháp luật thuộc Tổng LĐLĐ Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê và cho thuê mua thuộc quy hoạch khu thiết chế công đoàn.

Như vậy, vẫn chưa nội hàm “Thiết chế công đoàn”…

Nội hàm “Thiết chế công đoàn” mà luật sư đang nhắc đến, cụ thể là gì thưa luật sư?

- Đề án tại Quyết định 655/QĐ-TTg và Quyết định 1729/QĐ-TTg quy định giao cho Tổng LĐLĐ Việt Nam không có nội dung giải thích, xác định rõ “Thiết chế công đoàn” bao gồm nội dung gì, công trình xây dựng gì.

Tuy nhiên, theo nội quy của Đề án, “Khu quy hoạch thiết chế công đoàn” là khu đất được Tổng LĐLĐ Việt Nam thống nhất quy hoạch với địa phương, được Ban quản lý dự án thiết chế công đoàn để đầu tư các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, để thực hiện đầu tư xây dựng thiết chế công đoàn theo Đề án.

Trong khi đó, có cách hiểu khác là các công trình xây dựng (phục vụ đời sống) và dự án NƠXH do Tổng LĐLĐ Việt Nam đầu tư bằng nguồn vốn của Tổng LĐLĐ Việt Nam thì mới gọi là “Thiết chế công đoàn).

Theo một số địa phương khác (Thái Bình, Bình Định, Sóc Trăng,…) thì “Khu quy hoạch thiết chế công đoàn” chỉ là tên gọi của khu vực được quy hoạch (nhà ở lưu trú, NƠXH, dịch vụ, thường mại, văn hóa, thể thao,...) có mục đích phục vụ các khu công nghiệp, trong thì địa phương vẫn thu hút thông qua đấu thầu lựa chọn các doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Tổng LĐLĐ Việt Nam thu phí của người lao động, bảo vệ quyền lợi của người lao động nhưng kinh phí này chuyển sang kinh doanh làm NƠXH, nhà ở công nhân, cạnh tranh với doanh nghiệp bất động sản là không hợp lý

Theo phân tích của luật sư, nếu thực hiện đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ ảnh hưởng đến nhiệm vụ, mục tiêu chính của Tổng LĐLĐ Việt Nam?

- dù Đề án tại Quyết định 655/QĐ-TTg và Quyết định 1729/QĐ-TTg quy định giao cho Tổng LĐLĐ Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (nếu có) và các công trình văn hóa, thể thao và chỉ giao doanh nghiệp có chức năng và đủ năng lực theo quy định của pháp luật thuộc Tổng LĐLĐ Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê và cho thuê mua.

Nhưng thực tế, tại các địa phương không giao Tổng LĐLĐ Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng, không giao cho doanh nghiệp thuộc Tổng LĐLĐ Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng NƠXH. Thực tế nhiều địa phương lại giao Ban quản lý dự án thiết chế công đoàn (thuộc Tổng LĐLĐ Việt Nam) làm chủ đầu tư xây dựng NƠXH.

Như vậy, trên thực tế thực hiện hiện nay là hoàn toàn khác và không đúng với nội dung của Đề án. Nếu đánh giá đúng thì đây là việc thực hiện sai Đề án đã được phê duyệt.

Ý của luật sư có phải là không nên đưa Tổng LĐLĐ Việt Nam tham gia vào quan hệ kinh tế?

- Ban Quản lý dự án thiết chế công đoàn không phải là tổ chức có tư cách pháp nhân nhưng lại được giao đất, giao dự án,… do đó, khi xem xét theo quy định của Bộ Luật dân sự: Tổng LĐLĐ Việt Nam tham gia trực tiếp vào giao dịch kinh tế, hoạt động kinh doanh nếu có “đầu tư xây dựng hạ tầng” và “dự án nhà ở xã hội”, “dịch vụ, thương mại”. Với ý nghĩa Tổng LĐLĐ Việt Nam là tổ chức chính trị thì chỉ nên là chủ đầu tư công trình xây dựng văn hóa, công trình công cộng và sau đó bàn giao cho đơn vị khác quản lý vận hành.

Đối với việc giao đất cho doanh nghiệp thuộc Tổng LĐLĐ Việt Nam. Đối với các tổ chức (nói chung) tham gia hoạt động kinh tế dưới hình thức: tham gia trực tiếp tham gia, thành lập đơn vị phụ thuộc hoặc pháp nhân doanh nghiệp độc lập có phần vốn của tổ chức để hoạt động kinh tế), hiểu theo nghĩa chính xác là hoạt động kinh doanh.

Do yếu tố lịch sử thời gian qua nên thực tế vẫn có các doanh nghiệp thuộc tổ chức này đang hoạt động. Đến Luật Doanh nghiệp 1999, các doanh nghiệp của của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (không có tổ chức xã hội) được chuyển đổi thành công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.

Mặc dù Luật Doanh nghiệp 2005, 2015, 2020 không có quy định hạn chế việc tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc các tổ chức này tham gia hoạt động kinh tế thì cần cân nhắc và thận trọng vì ảnh hưởng đến nhiệm vụ, mục tiêu chính của tổ chức đó, chế độ sở hữu vốn và chế độ tài chính và môi trường kinh doanh chung. Từ sau năm 2000 (Luật Doanh nghiệp 1999 có hiệu lực) thì rất ít có doanh nghiệp của các tổ chức này thành lập.

Một số chuyên gia đưa ra kinh nghiệm về mô hình NƠXH tại các nước như Singapore, Hàn Quốc,… Tuy nhiên, mô hình tại các nước Singapore, Hàn Quốc được hoạt động dưới hình thức dự án đầu tư công (nguồn vốn của Nhà nước) và do các doanh nghiệp (tổ chức kinh tế) chuyên hoạt động kinh doanh vận hành.

Như vậy, việc dẫn chiếu kinh nghiệm nhưng thiếu đánh giá về mô hình tổ chức, vận hành là chưa hiểu đúng, chưa hiểu đẩy đủ về cơ chế vận hành và việc bảo đảm thu hồi nguồn vốn đầu tư, tái đầu tư trong mô hình NƠXH.

Như đã phân tích ở trên, đánh giá vấn đề “Thiết chế công đoàn”, hiện có nhiều quy định của các Luật chồng chéo với Đề án và thực tế thực hiện về “Thiết chế công đoàn” hiện nay và với chính dự thảo Luật.

Việc quy định Tổng LĐLĐ Việt Nam được Cơ quan Nhà nước giao đất (theo chỉ định), giao đất có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao đất có phần diện tích đất thương mại dịch vụ (20% diện tích đất thương mại dịch vụ trong dự án nhà ở xã hội) làm chủ đầu tư dự án (tổ chức thực hiện dự án), tham gia vào hoạt động giao dịch chuyển nhượng, cho thuê,… và sử dụng nguồn vốn của Tổng LĐLĐ Việt Nam xung đột với nhiều quy định Luật khác mà không thể điều chỉnh tạo ra sự thống nhất chung của các nguyên tắc và hệ thống pháp luật Việt Nam.

Do đó, có lẽ thời gian tới sẽ cần phải xem xét và đánh giá lại việc thực hiện của Đề án này, cần chấm dứt Đề án này và xây dựng theo nội dung định hướng tại Nghị quyết 02-NQ/TW ngày 12/6/2021 của Bộ Chính trị về đổi mới tổ chức và hoạt động của Công đoàn Việt Nam trong tình hình mới.

- Xin cảm ơn luật sư về cuộc trò chuyện này!

Tiểu Thúy ghi/Tiêu Dùng