Tuy nhiên, sắp tới vợ chồng bà Phúc được điều chuyển công tác tới chi nhánh khác của công ty trong một thời gian, xa chỗ ở hiện tại. Do đó, gia đình bà cần tạm thời chuyển nơi ở và chuyển trường cho các con.
Bà Phúc không có nhu cầu bán lại căn hộ này cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội khác.
Bà hỏi, trong thời gian đó, căn hộ nhà ở xã hội của bà với hình thức là mua thì có được phép cho sinh viên, hộ gia đình khác thuê lại để tránh bỏ không, lãng phí hay không? Nếu việc cho thuê lại là không được phép, thì căn cứ văn bản pháp luật có liên quan và chế tài xử phạt áp dụng đối với chủ nhà là gì?
Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:
Tại khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân".
Tại khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này".
Liên quan đến việc bán nhà ở xã hội, tại các điểm d, đ và e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 có quy định:
"d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;
đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;
e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế".
Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:
"1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
… 2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
… c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dụng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;…".
Tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 6 Điều 64 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có quy định:
"2. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
b) Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định".
… 6. Biện pháp khắc phục
d) Buộc thu hồi nhà ở xã hội với hành vi quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;".
Tại khoản 7 Điều 75 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định về trách nhiệm của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có trách nhiệm: Tổ chức quản lý và theo dõi chặt chẽ việc bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Như vậy:
Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về nhà ở xã hội là nhà ở (là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân) có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Luật cũng cho phép bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này, theo đó, sau thời hạn 05 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.
Luật Nhà ở năm 2023 (Điều 159 và Điều 160) cũng có các quy về điều kiện giao dịch nhà ở trong đó có giao dịch cho thuê nhà ở…
Pháp luật về nhà ở hiện hành cũng quy định xử phạt vi phạm hành chính và biện pháp khắc phục đối với trường hợp bên mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại hoặc bán lại nhà không đúng quy định và biện pháp khắc phục là thu hồi lại nhà ở xã hội (Nghị định số 16/2022/NĐ-CP).
Mặt khác, pháp luật về nhà ở cũng quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc quản lý và theo dõi chặt chẽ việc bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn (Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
Đề nghị bà nghiên cứu thực hiện.
