Có cộng dồn diện tích đất ở khi tính tiền chuyển mục đích sử dụng?

Từ ngày 01/8/2024, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội thì việc thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ.

Tuy nhiên, tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 không có quy định về việc cộng dồn diện tích đất ở hiện có khi xác định diện tích được áp dụng chính sách ưu đãi.

Đồng thời, khoản 1, khoản 2 và điểm c khoản 5 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định việc áp dụng chính sách này được thực hiện một lần đối với một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.

Bà Nguyễn Thị Hằng (Thanh Hóa) hỏi, khi hộ gia đình, cá nhân lựa chọn một thửa đất để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao cùng thửa đất ở sang đất ở theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, thì việc xác định diện tích được áp dụng chính sách có phải cộng dồn với diện tích đất ở hiện có trên thửa đất đó hay không? Hay việc tính tiền sử dụng đất được thực hiện độc lập đối với phần diện tích chuyển mục đích sử dụng đất trên thửa đất được lựa chọn mà không phải cộng dồn diện tích đất ở hiện có?

Về vấn đề này, Thuế tỉnh Thanh Hóa có ý kiến như sau:

Tại điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định:

"Điều 10. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

… 2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

… c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

3. Chính phủ quy định chi tiết các nội dung sau:

b) Việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều này".

Tại khoản 1, khoản 2, điểm c khoản 5 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định:

"Điều 6. Tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15

1. Việc tính tiền sử dụng đất quy định tại Điều này được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp hộ gia đình, cả nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này. Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cả nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại; đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.

… 5. Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

… c) Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất".

Căn cứ Công văn số 7713/BTC-QLCS ngày 08/6/2026 của Bộ Tài chính về việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao, đất nông nghiệp sang đất ở;

Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 thì mức thu tiền sử dụng đất được áp dụng 01 lần cho 01 hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc tính tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nêu trên là đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất (tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 không quy định việc cộng dồn diện tích đất ở hiện có).

Thuế tỉnh Thanh Hóa trả lời để bà Nguyễn Thị Hằng được biết và thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc đề nghị bà liên hệ trực tiếp Thuế cơ sở 7 tỉnh Thanh Hóa để được giải đáp.