Đất trong quy hoạch nhưng chưa thu hồi có được cấp Giấy chứng nhận?

Ông Nguyễn Văn Trung (Hà Nội) được ủy quyền đi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất của gia đình ông N.H.H có nguồn gốc và quá trình sử dụng như sau:

Thửa đất có nguồn gốc đất ao, thuộc thửa số 14, tờ bản đồ số 13 (bản đồ địa chính năm 1994) tại phường Mai Dịch, Cầu Giấy (cũ). Nguồn gốc ban đầu của thửa đất là của cụ N.H.T từ trước năm 1955. Sau khi cụ T mất năm 1955, bà N.T.M tiếp tục sử dụng thửa ao này. Việc sử dụng được thể hiện trên hồ sơ địa chính và bản đồ các năm 1960, 1978 lưu tại địa phương.

Năm 1965, theo chủ trương quản lý của Nhà nước thời kỳ đó, Hợp tác xã nông nghiệp Mai Dịch quản lý toàn bộ ao hồ tư nhân trong địa phương, trong đó có thửa ao nêu trên để phục vụ sản xuất nông nghiệp.

Đến năm 1979, do Hợp tác xã buông lỏng quản lý, ông N.H.H đã trực tiếp sử dụng thửa ao để thả cá liên tục nhiều năm. Trên bản đồ hiện trạng lập năm 1986 và sổ sách quản lý kèm theo thể hiện thửa đất số 106, tờ bản đồ số 5, diện tích 544 m² đất ao đứng tên ông N.H.H.

Ngày 13/01/1992, ông N.H.H có "Đơn xin làm nhà trên đất ao" và được UBND thị trấn Mai Dịch xác nhận, đóng dấu. Sau khi được địa phương đồng ý, gia đình ông H san lấp ao, xây nhà cấp 4 để ở và sử dụng ổn định, nộp thuế nhà đất cho đến nay. Nay ngôi nhà cũ đã bị sập.

Năm 2009, UBND quận Cầu Giấy (cũ) và năm 2011, UBND TP. Hà Nội đã có văn bản khẳng định ông H đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và yêu cầu các cơ quan chuyên môn hướng dẫn gia đình làm thủ tục.

Năm 2025, gia đình ông H xin cấp Giấy chứng nhận thì được UBND phường Phú Diễn (phường Mai Dịch sáp nhập vào Phú Diễn) từ chối, với lý do: thửa đất đang nằm trong quy hoạch đất cơ quan, trường học; đơn xin làm nhà có xác nhận của UBND thị trấn Mai Dịch năm 1992, nhưng sổ mục kê năm 1994 vẫn ghi "đất ao".

Qua tìm hiểu, khu vực đất ông H mới chỉ có quy hoạch 1/2000, chưa có dự án triển khai, chưa có quyết định hay thông báo thu hồi đất. Trên thực tế, nhiều gia đình vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng thêm nội dung trên sổ đỏ thể hiện có quy hoạch.

Ông Trung hỏi, vậy thửa đất nhà ông H có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có ghi quy hoạch) hay không? Thời gian sử dụng vào mục đích đất ở có quyết định thế nào tới việc cấp sổ, được quy định tại văn bản pháp luật nào? Pháp luật quy định thế nào về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định, thông báo thu hồi?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Nội dung phản ánh của ông là vụ việc cụ thể và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể của địa phương đã ban hành theo thẩm để xem xét, giải quyết; do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường không có đủ thông tin và cơ sở để trả lời cụ thể. Bộ xin nêu một số nguyên tắc như sau:

Pháp luật đất đai hiện hành đã quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại các Điều 137, 138, 139, 140 và 141 của Luật Đất đai.

Tại các điều Luật nêu trên đã có quy định cụ thể về các trường hợp đang sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận phải bảo đảm điều kiện hoặc không quy định phải bảo đảm điều kiện phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin đến ông được biết và nghiên cứu thực hiện. Trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, trường hợp ông không đồng ý với kết quả giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương thì có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy định tại Điều 237 Luật Đất đai và Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011.