Từ thuê mua sang sở hữu nhà ở xã hội: không phải chứng minh lại thu nhập

Năm 2021, ông Nguyễn Văn Toàn (Hà Nội) được xét duyệt đủ điều kiện tham gia thuê mua nhà ở xã hội. Tại thời điểm đó, thu nhập của ông dưới 15 triệu đồng/tháng, hoàn toàn đúng quy định.

Ông Toàn đã nộp 50% giá trị căn nhà (tiền đặt cọc thuê mua) và thanh toán đều đặn tiền thuê nhà suốt 05 năm qua.

Hiện tại, đã hết thời hạn 05 năm thuê theo hợp đồng, ông chuẩn bị làm thủ tục đóng nốt số tiền còn lại để chính thức sở hữu căn nhà.

Tuy nhiên, khi thẩm định lại điều kiện trong 12 tháng liền kề, do nỗ lực làm việc, tổng thu nhập của ông hiện tại đã vào khoảng 35 triệu đồng/tháng.

Theo quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại Nghị định số 136/2026/NĐ-CP, mức thu nhập tối đa để được mua nhà ở xã hội là không quá 25 triệu đồng/tháng (đối với người độc thân) hoặc tổng hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.

Nếu tính riêng cá nhân ông Toàn, mức thu nhập này đang bị coi là vượt chuẩn và có nguy cơ không được tiếp tục ký hợp đồng mua căn nhà.

Ông Toàn đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết trường hợp này thế nào cho hợp tình, hợp lý, bởi nếu áp quy định này để từ chối quyền mua tiếp của những người như ông thì thực sự quá vô lý và đẩy người dân vào đường cùng dựa trên các bất cập sau:

(1) Bản chất của thuê mua khác với thuê hoặc mua mới, bản chất của hợp đồng thuê mua là người dân đã mua trước một phần (50%) tài sản ngay từ 05 năm trước. 05 năm thuê chỉ là giai đoạn thử thách pháp lý và tài chính. Việc thẩm định điều kiện thu nhập lẽ ra chỉ cần thực hiện một lần duy nhất tại thời điểm ký hợp đồng thuê mua ban đầu. Nếu tại thời điểm chuyển giao quyền sở hữu (sau 05 năm) lại thẩm định lại thu nhập rồi bác bỏ quyền mua, chẳng khác nào phủ nhận giá trị của hợp đồng thuê mua đã ký và bản chất khoản tiền 50% người thuê mua đã đóng từ đầu.

(2) Triệt tiêu động lực vươn lên và đi ngược triết lý an cư lạc nghiệp, chính sách của Đảng và Nhà nước luôn khuyến khích người dân tích cực lao động, nâng cao năng suất để có cuộc sống tốt hơn. Nhờ có mái nhà ổn định suốt 05 năm qua (an cư), ông mới có thể yên tâm công tác, cống hiến và đạt được mức thu nhập tốt hơn như ngày hôm nay (lạc nghiệp). Nếu bây giờ, vì thu nhập tăng lên mà Nhà nước lại tước đi quyền mua chính ngôi nhà họ đang ở, thì vô hình trung quy định này đang tạo ra tâm lý tiêu cực: người dân sẽ không dám tăng năng suất, không dám nhận lương cao hoặc phải tìm cách giấu thu nhập để được giữ lại nhà.

(3) Vô lý về mặt tài sản và công sức đầu tư của người dân. Suốt 05 năm qua, người thuê mua đã coi đây là tổ ấm vĩnh viễn của mình. Người dân đã đổ vào đó rất nhiều mồ hôi, nước mắt và tiền bạc để hoàn thiện nội thất, sửa sang, gắn bó với cộng đồng, con cái học hành ổn định tại khu vực. Nếu không cho mua tiếp, Nhà nước sẽ xử lý như thế nào với 50% giá trị căn nhà đã đóng từ 05 năm trước kèm theo chi phí cơ hội, trượt giá dòng tiền? Ai sẽ đền bù những giá trị gia tăng, công sức mà người thuê mua đã chăm chút cho căn nhà suốt ngần ấy năm? Việc thu hồi lại nhà trong trường hợp này là cực đoan và gây tổn thất lớn cho người dân.

Ông Toàn đề nghị được làm rõ, đối với các trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, điều kiện về thu nhập thấp sẽ được áp dụng tại thời điểm nào? Có cơ chế linh hoạt hoặc điều khoản chuyển tiếp nào dành cho những người đã ký hợp đồng thuê mua từ nhiều năm trước, nay đến hạn mua nhưng thu nhập đã tăng lên hay không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:

"Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó".

Khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:

"2. Việc cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này và các quy định sau đây:

a) Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở".

Pháp luật về nhà ở không quy định việc chứng minh lại điều kiện thu nhập mà chỉ quy định sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở xã hội và trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội đó.