Văn Phú - Invest và bài toán thanh khoản: Đòn bẩy trái phiếu có đủ "khơi thông" dòng tiền âm?

Lợi nhuận quý I/2026 lùi sâu

Theo báo cáo tài chính vừa công bố, lợi nhuận sau thuế của VPI trong quý I/2026 có sự sụt giảm nghiêm trọng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 26,5 tỷ đồng (giảm 81%) và lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ chỉ còn 3,55 tỷ đồng (giảm 92%).

Giải trình về kết quả này, lãnh đạo VPI cho biết sự sụt giảm đến từ việc hụt doanh thu chuyển nhượng bất động sản. Nếu như quý I/2025 doanh nghiệp ghi nhận nguồn thu lớn từ các dự án Oakwood Residence Hanoi và Terra Bắc Giang, thì hiện tại công ty đang tập trung hoàn thiện pháp lý và xây dựng các dự án mới để chuẩn bị bàn giao trong những quý tiếp theo. Doanh thu quý này chủ yếu vẫn duy trì từ mảng cho thuê căn hộ dịch vụ.

Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của VPI ghi nhận mức âm hơn 1.095 tỷ đồng trong quý I/2026 do vốn tập trung lớn vào hàng tồn kho và các dự án dở dang

Áp lực nợ vay và bài toán thanh khoản

Trong khi lợi nhuận sụt giảm, quy mô nợ vay của VPI lại có xu hướng phình to. Tính đến cuối tháng 3/2026, tổng nợ phải trả đạt 9.875 tỷ đồng, tăng 621 tỷ đồng so với đầu năm. Đáng chú ý, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng vọt từ 1.078 tỷ đồng lên 1.922 tỷ đồng (tăng hơn 78%) chỉ sau ba tháng.

Để duy trì dòng vốn cho các hoạt động, VPI đã liên tiếp huy động qua kênh trái phiếu trong quý II/2026: Tháng 4/2026 phát hành 150 tỷ đồng trái phiếu (mã VPI12601), lãi suất 11,5%/năm cho 2 kỳ đầu; Tháng 5/2026 phát hành thêm 180 tỷ đồng trái phiếu (mã VPI12602) với lãi suất cố định 11,5%/năm trong 36 tháng.

Cả hai lô trái phiếu này đều có tài sản đảm bảo, tuy nhiên chi tiết về loại tài sản vẫn chưa được doanh nghiệp công bố cụ thể trong các thông báo phát hành. Áp lực tài chính càng rõ nét khi lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm khoảng 1.095 tỷ đồng trong quý I, do vốn bị kẹt tại hàng tồn kho và các dự án dở dang.

Hàng tồn kho và kỳ vọng vào thị trường phía Nam

Tỷ trọng hàng tồn kho của VPI hiện chiếm đến 38,6% tổng tài sản, tương đương 5.954 tỷ đồng. Trong đó, dự án Vlasta Thủy Nguyên chiếm tỷ lệ lớn nhất với hơn 4.214 tỷ đồng. Việc tập trung nguồn vốn khổng lồ vào các dự án dở dang trong bối cảnh thị trường phục hồi chậm đang đặt ra yêu cầu cao về khả năng khơi thông dòng tiền.

Tuy nhiên, VPI đang đặt cược lớn vào chiến lược mở rộng quy mô, đặc biệt là tại TP.HCM với dự án Vlasta Premier - Phú Nhuận (Quận 7). Dự án này bao gồm hai tòa tháp 35 tầng với 602 căn hộ cao cấp, giá bán dự kiến khoảng 100 triệu đồng/m². Doanh nghiệp kỳ vọng các dự án mới này sẽ mang lại biên lợi nhuận gộp lên đến 45%, tạo đà bứt phá cho giai đoạn từ năm 2027 trở đi.

Văn Phú - Invest đang ở trong giai đoạn "thắt nút cổ chai" về tài chính. Việc liên tục huy động vốn qua trái phiếu để bù đắp dòng tiền kinh doanh âm và đầu tư vào các dự án dài hạn là một chiến lược chấp nhận rủi ro cao để đổi lấy tiềm năng tăng trưởng. Thách thức lớn nhất của doanh nghiệp trong 12 tháng tới sẽ là nghĩa vụ thanh toán khoảng 797 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong khi vẫn phải đảm bảo tiến độ thi công các dự án trọng điểm.