Cách tính thuế với cá nhân vừa kinh doanh lưu trú vừa cho thuê nhà

Mặc dù hệ thống văn bản pháp luật mới (từ năm 2026) đã quy định chi tiết về thuế TNCN, quản lý thuế và các nghị định, thông tư hướng dẫn, nhưng chưa có quy định cụ thể cho trường hợp một cá nhân kiêm nhiệm cả hai loại hình này.

Ông Đức hỏi, có phải cộng gộp doanh thu của cả hai hoạt động hay tách biệt độc lập từng loại hình? Mức 1 tỷ đồng/năm được tính trên tổng doanh thu chung hay tính riêng cho từng hoạt động? Lập chung 1 hồ sơ khai thuế hay phải kê khai tách biệt theo từng chế độ? Nếu cộng gộp doanh thu để xét ngưỡng, thì áp dụng tỷ lệ thuế riêng theo từng hoạt động hay áp dụng một tỷ lệ chung? 

Quy định về hóa đơn điện tử ra sao đối với trường hợp này? Khi nào bắt buộc phải chuyển đổi từ cá nhân cho thuê tài sản sang hộ kinh doanh?

Về vấn đề này, Bộ Tài chính có ý kiến như sau:

Căn cứ Quyết định số 36/2025/QĐ-TTg ngày 29/9/2025 của Thủ tướng Chính phủ hướng dẫn nội dung ngành kinh tế Việt Nam (Phụ lục II):

Nhóm ngành "Hoạt động kinh doanh bất động sản":

"68103: Cho thuê và vận hành nhà ở và đất ở

Nhóm này gồm: Cho thuê nhà, căn hộ có đồ đạc, không có đồ đạc hoặc các phòng sử dụng để ở lâu dài theo tháng hoặc theo năm; cho thuê mái nhà (ví dụ: để lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời).

Loại trừ: Hoạt động của khách sạn và những căn hộ tương tự, nhà nghỉ, lều trại, cắm trại du lịch và những nơi không phải để ở khác hoặc phòng cho thuê ngắn ngày được phân vào nhóm ngành 55 (Dịch vụ lưu trú)".

Nhóm ngành "Dịch vụ lưu trú và ăn uống":

"55: Dịch vụ lưu trú

Ngành này gồm: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác. Có những đơn vị chỉ cung cấp cơ sở lưu trú, nhưng cũng có những đơn vị cung cấp cả cơ sở lưu trú, dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí.

Loại trừ: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú, ví dụ cho thuê căn hộ, chung cư được phân vào ngành 68 (Hoạt động kinh doanh bất động sản)".

Căn cứ Luật Đầu tư ("danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện", trong danh mục có các ngành nghề: "kinh doanh bất động sản", "kinh doanh dịch vụ lưu trú" (phụ lục IV).

Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/06/2024 và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 ngày 26/11/2024) quy định:

"Điều 9. Điều kiện đối với cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật... trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

… 3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật".

Căn cứ khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch quy định:

"Điều 49. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch

1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú bao gồm:

a) Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật;

b) Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;

c) Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch".

Các loại thuế cần nộp

Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 6 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 ngày 10/12/2025 quy định về nguyên tắc quản lý thuế:

"a) Nguyên tắc bản chất hoạt động, giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế trong quản lý thuế để xác định bản chất của các giao dịch, hoạt động sản xuất, kinh doanh của người nộp thuế làm cơ sở xác định nghĩa vụ thuế, khoản thu khác, đảm bảo các giao dịch của người nộp thuế thể hiện đúng bản chất thương mại, kinh tế, tài chính, không phụ thuộc hình thức của giao dịch được thể hiện trong hợp đồng, văn bản giữa người nộp thuế với bên liên quan".

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 12 Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15 ngày 26/11/2024 quy định tỷ lệ ngành nghề:

"b) Tỷ lệ % để tính thuế giá trị gia tăng được quy định như sau:

b1) Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%;

b2) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%;

b3) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: 3%;

b4) Hoạt động kinh doanh khác: 2%".

Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 7 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15:

"3. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 03 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này hoặc nộp thuế theo thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế. Doanh thu tính thuế và thuế suất được xác định như sau:

a) Doanh thu tính thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Phân phối, cung cấp hàng hoá: thuế suất 0,5%;

c) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 2%. Riêng hoạt động cho thuê tài sản, đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, đại lý bán hàng đa cấp: thuế suất 5%;

d) Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hoá, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 1,5%;

đ) Hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số, quảng cáo số: thuế suất 5%;

e) Hoạt động kinh doanh khác: thuế suất 1%.

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, số thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%".

Đối tượng sử dụng hóa đơn điện tử

Căn cứ Nghị định số 254/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử:

Tại điểm d khoản 1 Điều 6 hướng dẫn đối tượng sử dụng hóa đơn điện tử:

"d) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 01 tỷ đồng hoặc hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không thuộc trường hợp sử dụng hóa đơn điện tử mà có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế".

Tại khoản 2 Điều 7 quy định trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử:

"2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản; thu nhập từ hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số, quảng cáo số cho tổ chức, cá nhân ở nước ngoài".

Trên đây là văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc dịch vụ lưu trú theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật về du lịch, pháp luật thuế và pháp luật có liên quan. Người nộp thuế căn cứ vào hoạt động kinh doanh thực tế để thực hiện đúng quy định pháp luật.