Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải phù hợp quy hoạch nào?

Ông Phan Văn Nhân (Khánh Hòa) có 672,6 m² đất CLN. Theo Quyết định số 1564/QĐ-UBND ngày 10/6/2025 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất huyện Diên Khánh, thửa đất của ông Nhân có 22,4 m² được quy hoạch đất giao thông, phần còn lại thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị.

Ông Nhân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng 650,2 m² đất CLN sang đất ở, nhưng UBND xã từ chối hồ sơ với lý do, theo Quyết định số 709/QĐ-UBND ngày 05/3/2026 của UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) Khu đô thị phía Tây Nha Trang (tiểu phân khu 2.3 và 2.4), tỉnh Khánh Hòa, thửa đất thuộc quy hoạch giao thông và khu đô thị công nghệ cao. Thửa đất của ông phù hợp quy hoạch sử dụng đất nhưng không phù hợp quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.

Ông Nhân hỏi UBND xã đã áp dụng đúng quy định của pháp luật khi xử lý hồ sơ hay chưa? Hồ sơ của ông có cần phải đáp ứng quy định nào về quy hoạch để chuyển mục đích hay không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai, cơ quan, người có thẩm quyền căn cứ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xem xét, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.

Tại Điều 2 Nghị quyết số 66.3/2025/NQ-CP ngày 15/9/2025 của Chính phủ về tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 chưa được phê duyệt điều chỉnh quy định về biện pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh, cấp xã:

"1. Căn cứ Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt trước thời điểm 01 tháng 7 năm 2025, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp để thực hiện công tác quản lý đất đai tại địa phương mà không bị ràng buộc bởi các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia đã được phân bổ theo Nghị quyết số 39/2021/QH15 ngày 13 tháng 11 năm 2021 của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm (2021-2025).

2. Cơ quan, người có thẩm quyền căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai".

Tại khoản 3 và khoản 4 Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025 quy định về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật:

"3. Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

4. Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau".

Căn cứ quy định nêu trên thì trách nhiệm thực hiện việc xem xét sự phù hợp với quy hoạch thuộc thẩm quyền UBND cấp xã đối với quy hoạch của cấp xã.

Đây là vụ việc cụ thể, đề nghị ông có văn bản và hồ sơ, tài liệu kèm theo gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.