Nhu cầu ở thực có "cân" trọn nguồn cung căn hộ kỷ lục tại Bình Dương?

Từ một "thủ phủ công nghiệp" truyền thống, Bình Dương đang thực hiện bước chuyển mình mạnh mẽ sang hệ sinh thái công nghệ cao. Sự thay đổi này không chỉ định hình lại bản đồ sản xuất mà còn kích hoạt một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản, với nguồn cung căn hộ dự kiến đạt đỉnh vào năm 2026 trước khi bước vào giai đoạn điều tiết.

Cuộc di cư công nghiệp về phía Bắc

Trọng tâm chiến lược hiện nay của Bình Dương là dịch chuyển các nhà máy, cụm công nghiệp từ khu vực phía Nam (Thuận An, Dĩ An) lên phía Bắc (Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên). Đây là nỗ lực nhằm tái lập cân bằng đô thị, giải tỏa áp lực giao thông và hạ tầng xã hội tại các khu vực cũ vốn đã quá tải do tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trong khi khu vực phía Nam được định hướng trở thành trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ chất lượng cao, thì phía Bắc đang dần lộ diện là "thủ phủ" công nghệ cao mới. Với quỹ đất công nghiệp khổng lồ lên tới hơn 18.600 ha, các địa danh như Phước Hòa, Bàu Bàng đang đón nhận dòng vốn FDI lớn từ các doanh nghiệp sản xuất chip bán dẫn, điện tử và logistics.

Hệ thống hạ tầng liên vùng như Cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 cùng các tuyến Metro nối dài đang trở thành "mạch máu" thúc đẩy làn sóng dịch chuyển này.

Thị trường căn hộ đang phản ứng cực kỳ sôi động trước những thay đổi về hạ tầng và quy hoạch. Theo dữ liệu, nguồn cung mới trong quý IV/2025 đã đạt 7.797 căn, gấp 9,5 lần so với quý trước đó. Dự báo trong năm 2026, thị trường sẽ đón nhận một cơn "sóng thần" nguồn cung với khoảng 20.436 căn hộ.

Dù hàng ra ồ ạt, các dự án căn hộ tại Bình Dương vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ ổn định từ 60-77% nhờ nền tảng nhu cầu ở thực rất lớn. Ảnh: Bcons

Các dự án lớn đang đổ bộ dồn dập trên trục Quốc lộ 13 và các khu vực cửa ngõ, tiêu biểu như Monrei Saigon (2.700 căn), Khải Hoàn Imperial (1.500 căn), hay The Emerald Boulevard. Tại khu vực phía Bắc, các đô thị được quy hoạch đồng bộ quanh khu công nghiệp như Khu đô thị Bắc Sài Gòn (Phương Trường An 6) cũng đang nổi lên như tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam) cho rằng, việc hàng loạt dự án cùng ra hàng tại Bình Dương thời điểm này là diễn biến "bình thường" của thị trường khi quỹ đất tại nội đô TP.HCM ngày càng khan hiếm. Chuyên gia này nhấn mạnh, sau khi Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM, rào cản tâm lý đối với người mua đã được gỡ bỏ, giúp họ yên tâm hơn khi lựa chọn căn hộ tại đây để ở thực hoặc đầu tư đón đầu các công trình hạ tầng trọng điểm như metro.

Áp lực dư cung hay bài toán phân khúc?

Dù nguồn cung ra hàng ồ ạt, các chuyên gia đánh giá nguy cơ dư cung hiện chưa đáng ngại nhờ nền tảng nhu cầu ở thực của đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động nhập cư rất lớn. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới hiện duy trì ở mức ổn định từ 60-77%.

Tuy nhiên, áp lực đang chuyển dịch sang cơ cấu sản phẩm. Giá bán căn hộ tại Bình Dương đã tăng khoảng 37% so với cùng kỳ năm trước, trung bình đạt 56 triệu đồng/m², thậm chí có dự án vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m². Các chuyên gia cảnh báo thị trường có thể đối mặt với rủi ro mất cân đối nếu tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực vẫn nằm ở phân khúc trung cấp.

Bà Cao Thị Thanh Hương (Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam) nhận định, nguy cơ dư cung căn hộ hiện chưa phải là vấn đề đáng ngại nhờ nền tảng nhu cầu vững chắc từ vai trò trung tâm công nghiệp và tỷ lệ nhập cư cao của khu vực. Tuy nhiên, bà cảnh báo áp lực thực sự nằm ở cơ cấu nguồn cung; nếu thị trường quá tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu thực chủ yếu nằm ở phân khúc trung cấp, rủi ro mất cân đối thị trường trong dài hạn sẽ gia tăng.

Sau năm 2026 bùng nổ, thị trường được dự báo sẽ có sự điều chỉnh mạnh về quy mô. Sang năm 2027, nguồn cung dự kiến giảm xuống còn khoảng 5.000 căn.

Sự sụt giảm này không hẳn là dấu hiệu suy thoái mà phản ánh xu hướng kiểm soát rủi ro và điều tiết nhịp ra hàng của các chủ đầu tư. Đây sẽ là giai đoạn thị trường thanh lọc, ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí kết nối thuận tiện với các trục hạ tầng trọng điểm và trung tâm việc làm.

"Giữa lúc thị trường cạnh tranh khốc liệt, việc ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư đủ tiềm lực tài chính không chỉ là lựa chọn an toàn mà còn là bảo chứng cho tiến độ bàn giao đúng cam kết. Đặc biệt, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng với phân khúc cao cấp nếu mức giá vượt quá khả năng hấp thụ thực tế của lực lượng chuyên gia và lao động tại địa phương, nhằm tránh rủi ro từ sự mất cân đối cung - cầu trong dài hạn. Cuối cùng, thay vì lạm dụng đòn bẩy tài chính, việc tập trung quản trị dòng tiền và hạn chế vốn vay sẽ là "lá chắn" vững chắc giúp bảo vệ tài sản trước những biến động lãi suất và các nhịp điều chỉnh tất yếu của thị trường" - luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP.HCM).