Thông tin hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện trên Giấy chứng nhận thế nào?

Tại khoản 1 Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định:

"1. Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó".

Tuy nhiên, tại điểm a khoản 11 Điều 8 Thông tư số 10/2024//TT-BTNMT quy định:

"11. Thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất được thể hiện như sau:

a) Nội dung thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện đối với các trường hợp như sau:

… - Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: "Thửa đất (hoặc Thửa đất có ... m² (nếu một phần thửa có hạn chế))... (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo ... (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế)";".

Như vậy, theo quy định hiện hành tại Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT thì nội dung hạn chế quyền sử dụng đất phát sinh từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, như trường hợp để một phần đất để thờ cúng theo hợp đồng chuyển quyền sẽ không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.

Nếu nội dung hạn chế này không được thể hiện trên Giấy chứng nhận thì khi thửa đất tiếp tục được chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch khác, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người nhận chuyển quyền sau đó có thể không biết được sự tồn tại của thỏa thuận này, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp về sau.

Bà Thanh Tuyền (Đồng Tháp) hỏi, vậy trường hợp trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có thỏa thuận hạn chế quyền sử dụng đất đối với một phần diện tích đất để làm nơi thờ cúng thì có được ghi nhận trên Giấy chứng nhận hay không?

Trường hợp không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận thì việc bảo đảm thực hiện và công khai nội dung hạn chế này được thực hiện theo như thế nào để tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất và các lần chuyển quyền tiếp theo?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Tại khoản 11 Điều 8 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT quy định:

"Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, giấy tờ khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: "Thửa đất (hoặc Thửa đất có ... m² (nếu một phần thửa có hạn chế)... (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo ... (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế) … Phạm vi diện tích đất bị hạn chế quyền sử dụng là toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất thì được thể hiện trong sổ địa chính, trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất..." (trong đó cụm từ "gia hạn sử dụng đất, giấy tờ khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" đã được bổ sung theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 10 Thông tư số 23/2025/TT-BNNMT).

Tại khoản 7 Điều 33 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT quy định:

"7. Các thông tin quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này và các thông tin khác về thửa đất quy định tại Điều 8 của Thông tư này được thể hiện tại mã QR của Giấy chứng nhận".

Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp trong văn bản về chuyển quyền sử dụng đất nội dung về hạn chế quyền sử dụng đất đối với một thửa đất dùng vào việc thờ cúng theo quy định của pháp luật về dân sự được xác định thuộc nhóm "giấy tờ khác về quyền sử dụng đất" và thông tin hạn chế quyền được thể hiện trên sổ địa chính, thể hiện tại mã QR của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (không thể hiện trực tiếp trên Giấy chứng nhận).

Khi thực hiện các thủ tục về đất đai, như khi chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai sẽ phải kiểm tra thông tin thửa đất thể hiện trong sổ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai… để xác định hạn chế quyền sử dụng của thửa đất nếu có khi quyết định thực hiện thủ tục.