Cách tách thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp ở TPHCM

Theo đó, người sử dụng đất được lựa chọn loại đất để đề nghị tách thửa. Nếu chỉ đề nghị tách phần đất ở thì điều kiện diện tích tối thiểu của đất nông nghiệp không được đặt ra đối với phần đất còn lại.

Người dân được lựa chọn loại đất để tách

Ngày 22.9.2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM ban hành Công văn số 34683/SNNMT-QLĐ trả lời phản ánh của bà Nguyễn Thị Bẩm về việc áp dụng Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND.

Trước đó, ngày 28.8.2026, UBND TPHCM ban hành Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố. Quyết định có hiệu lực từ ngày ban hành và áp dụng thống nhất trên địa bàn TPHCM mới, thay thế các quy định trước đây của TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo Điều 4, Quyết định 67, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo từng loại đất. Đối với đất ở, mức tối thiểu được chia theo 5 khu vực, từ 36m² đến 100m²; đất nông nghiệp là 500m² đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác, 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.

Tuy nhiên, với thửa đất sử dụng hỗn hợp, Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết người dân có quyền lựa chọn tách phần đất ở hoặc phần đất nông nghiệp.

Nếu người dân đề nghị tách phần đất ở, cơ quan giải quyết hồ sơ xem xét điều kiện, trong đó có diện tích tối thiểu, đối với thửa đất mới hình thành từ phần đất ở được đề nghị tách. Phần đất nông nghiệp còn lại, nếu người dân không đề nghị tách, không phải áp dụng mức diện tích tối thiểu dành cho việc tách thửa đất nông nghiệp.

Ngược lại, nếu người dân đề nghị tách phần đất nông nghiệp, điều kiện diện tích tối thiểu sẽ được xem xét theo đúng loại đất nông nghiệp tương ứng.

Chỉ tách cả hai loại đất khi có nhu cầu

Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng nêu rõ: trường hợp người dân đề nghị tách cả phần đất ở và đất nông nghiệp thì phải xem xét điều kiện diện tích tối thiểu đối với từng loại đất được đề nghị hình thành thửa mới.

Cách giải thích này dựa trên khoản 4, Điều 220, Luật Đất đai số 31/2024/QH15, theo đó UBND cấp tỉnh được quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất. Luật Đất đai 2024 hiện là căn cứ pháp lý nền tảng cho quy định tách thửa tại TPHCM.

Như vậy, không phải cứ một thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp thì khi tách thửa bắt buộc cả hai phần đều phải đồng thời đạt 500m² hoặc 1.000m². Điều kiện này chỉ được xem xét đối với phần đất nông nghiệp khi người sử dụng đất đề nghị tách phần đất đó thành thửa mới.

Người dân có đất hỗn hợp vì vậy cần xác định rõ ngay trong hồ sơ muốn tách loại đất nào. Trường hợp đề nghị tách đồng thời cả đất ở và đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện tương ứng của từng loại đất.

Quy định này cũng cho thấy việc xác định mục đích tách thửa ngay từ khi lập hồ sơ có ý nghĩa quan trọng, tránh cách hiểu rằng chỉ cần thửa đất có đất nông nghiệp xen kẽ là toàn bộ hồ sơ phải áp dụng mức diện tích tối thiểu của đất nông nghiệp.