Đô thị TOD: “Chìa khóa” mở cửa nhà ở 2-3 tỷ đồng tại TP.HCM

Thay đổi hành vi và tư duy phát triển

Tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”, các chuyên gia đã phác thảo bức tranh chuyển đổi toàn diện của thị trường.

Đánh giá sự thay đổi tâm lý người mua, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (Giám đốc CBRE Việt Nam) nhìn nhận, giai đoạn bùng nổ 2015–2019 với 45.000–55.000 sản phẩm/năm từng khiến thị trường cuốn theo vị trí và giá bán. Tuy nhiên, sau quá trình trực tiếp trải nghiệm cuộc sống tại các dự án, "khẩu vị" của khách hàng đã thay đổi "chóng mặt". Người mua ở thực hiện nay đánh giá bất động sản toàn diện dựa trên khả năng kết nối giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội, tiện ích nội khu, chất lượng công trình và năng lực quản lý vận hành.

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phát biểu khai mạc và định hướng chiến lược tại Diễn đàn "Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam 2026"

Sự dịch chuyển này cũng buộc các nhà đầu tư cá nhân phải chú trọng đến người sử dụng cuối cùng – nhóm khách hàng chi trả giá trị thực và tạo ra tính thanh khoản lâu dài. Đồng thời, về phía doanh nghiệp, sở hữu quỹ đất lớn không còn là lợi thế tuyệt đối; thay vào đó, năng lực hoàn thiện pháp lý, quản trị tài chính, dự báo nhu cầu trong 3–5 năm và kiểm soát chi phí đòn bẩy mới quyết định sức bền của chủ đầu tư.

Từ thực tiễn triển khai phân khúc nhà ở bình dân, TS. Lê Như Thạch (Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons) khẳng định, xu hướng hiện nay của người dân, đặc biệt là giới trẻ, là ưu tiên không gian sống vừa đủ, an ninh và tiện lợi thay vì nhà đất rộng lớn. Với định hướng phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, Bcons chọn phát triển căn hộ 40–60 m² thiết kế 2 phòng ngủ, đáp ứng đầy đủ công năng sinh hoạt của gia đình Việt. Đến nay, hơn 20.000 căn hộ loại này đã được thị trường hấp thụ.

Các diễn giả thảo luận về xu hướng dịch chuyển khẩu vị của người mua nhà từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng thực

Để kiểm soát giá thành mà không đánh đổi chất lượng, ông Thạch nhấn mạnh việc phải tối ưu hóa ngay từ khâu thiết kế, tính toán kết cấu, ứng dụng công nghệ thi công và tích hợp chuỗi liên kết nội bộ từ thiết kế, xây dựng đến vận hành. Việc liên kết chặt chẽ với các nhà cung cấp vật tư giúp doanh nghiệp làm chủ tiến độ, tối ưu hóa chi phí và đảm bảo lợi ích chung cho toàn bộ hệ thống.

Dưới góc nhìn định hướng ngành, TS. Nguyễn Văn Khôi (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - VNREA) chỉ ra rằng bất động sản liên quan tới khoảng 40 ngành nghề. Thị trường bắt buộc phải chuyển từ mô hình phát triển dự án riêng lẻ sang xây dựng chuỗi giá trị và hệ sinh thái đồng bộ, gắn liền với xanh hóa và chuyển đổi số. Doanh nghiệp cần giảm sự phụ thuộc vào vốn và tài sản đất đai, lấy công nghệ và năng suất làm động lực tăng trưởng; đồng thời dịch chuyển tư duy từ bán hàng sang khai thác giá trị công trình trong suốt vòng đời nhằm kiến tạo những không gian sống chất lượng, giá hợp lý.

TS. Lê Như Thạch – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons chia sẻ kinh nghiệm tối ưu hóa chi phí và chuỗi liên kết để phát triển dòng căn hộ vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực

Hạ tầng TOD và chuẩn sống bền vững

Để giải quyết bài toán nguồn cung căn hộ vừa túi tiền (2–3 tỷ đồng) tại TP.HCM, các chuyên gia khẳng định không thể chỉ thụ động trông chờ giảm giá nhà mà phải thay đổi tư duy quy hoạch và tổ chức không gian.

TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn (Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners) phân tích, việc mở rộng địa giới hành chính và định hướng đô thị đa cực tạo điều kiện phát triển các khu dân cư mới. Tuy nhiên, xây nhà ở ngoại vi nếu thiếu trường học, bệnh viện, tiện ích dịch vụ và cơ hội việc làm sẽ khiến người dân vẫn phải tốn thời gian di chuyển vào trung tâm. Do đó, giải pháp cốt lõi là phát triển đô thị theo mô hình "đô thị 15 phút" gắn với hệ sinh thái TOD (gắn với giao thông công cộng, đặc biệt là metro). Nhờ chi phí đất vùng ven hợp lý, cư dân chỉ mất khoảng 15 phút di chuyển bằng metro vào nơi làm việc, giúp dự án ngoại ô đạt giá trị sử dụng thực cao.

Bên cạnh đó, ông Sơn đề xuất phương án thiết kế căn hộ tinh gọn diện tích ở, đẩy các chức năng phụ trợ (tiếp khách, làm việc, giải trí) ra khu vực sinh hoạt cộng đồng dùng chung để giảm chi phí mua nhà. Đồng thời, quy hoạch phải tôn trọng văn hóa địa phương và chú trọng không gian công cộng gắn kết cư dân.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn chia sẻ giải pháp quy hoạch "đô thị 15 phút" gắn với hệ sinh thái giao thông TOD để phát triển căn hộ 2–3 tỷ đồng tại TP.HCM

Bổ sung góc nhìn về độ bền vững lâu dài, bà Phan Thu Hằng (Chủ tịch VGBC) nhấn mạnh, một công trình bất động sản có tuổi thọ 50–100 năm. Nếu chỉ chạy theo cắt giảm chi phí đầu tư ban đầu mà bỏ qua rủi ro ngập lụt, nắng nóng và tiêu thụ năng lượng thì người mua sẽ phải gánh chi phí vận hành rất cao trong tương lai. Việc áp dụng giải pháp công trình xanh, tối ưu vỏ công trình và thông gió tự nhiên không chỉ tiết kiệm điện nước mà còn giúp gia tăng và bảo toàn giá trị tài sản dài hạn. Đồng thời, các không gian công cộng như hồ điều hòa, công viên xanh còn đóng vai trò điều tiết xả ngập cho đô thị.

Ở khía cạnh kỹ thuật môi trường sống, ông Ngô Xuân Đông (Giám đốc Kỹ thuật VIVEN Vietnam) đề xuất coi chất lượng không khí trong nhà là yếu tố cấu thành chất lượng bất động sản. Trong điều kiện đô thị ô nhiễm, việc trang bị hệ thống thông gió cơ học, cấp khí tươi và lọc bụi mịn phù hợp khí hậu sẽ vừa nâng cao sức khỏe cư dân, vừa kiểm soát hiệu quả chi phí năng lượng.