Tính thuế TNCN khi ủy quyền định đoạt bất động sản

Vừa qua, bên B đã đứng tên thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất này cho bên C nhằm triển khai dự án thí điểm theo Nghị quyết 171.

Căn cứ Điều 11 Nghị định số 253/2026/ND-CP (hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ các quyền định đoạt như chủ sở hữu theo quy định pháp luật dân sự.

Ông Luân hỏi, trường hợp của ông thuộc diện chỉ phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) một lần duy nhất do người được ủy quyền thực hiện; ông (chủ sử dụng đất) không thuộc diện phải kê khai và nộp loại thuế này có đúng không?

Khi ông trực tiếp liên hệ với cơ quan thuế địa phương thì được trả lời, vẫn phải đóng thuế TNCN hai lần: áp dụng cho cả người ủy quyền (ông) và người được ủy quyền (bên B).

Theo ông Luân, điều này dẫn đến tình trạng bất hợp lý, trên cùng một giao dịch chuyển nhượng một thửa đất (chỉ phát sinh một lần chuyển nhượng thực tế), cơ quan thuế lại thu thuế TNCN hai lần. Quy định này đang tạo ra sự bất cập lớn, gây tổn hại trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất thực tế hưởng lợi từ tài sản.

Ông Luân đề nghị cơ quan chức năng xem xét và giải đáp chi tiết thắc mắc nêu trên để bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Về vấn đề này, Thuế tỉnh An Giang có ý kiến như sau:

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 6 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 ngày 10/12/2025 quy định về nguyên tắc quản lý thuế:

"a) Nguyên tắc bản chất hoạt động, giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế trong quản lý thuế để xác định bản chất của các giao dịch, hoạt động sản xuất, kinh doanh của người nộp thuế làm cơ sở xác định nghĩa vụ thuế, khoản thu khác, đảm bảo các giao dịch của người nộp thuế thể hiện đúng bản chất thương mại, kinh tế, tài chính, không phụ thuộc hình thức của giao dịch được thể hiện trong hợp đồng, văn bản giữa người nộp thuế với bên liên quan".

Căn cứ Điều 11, điểm b khoản 6 Điều 57 Nghị định số 253/2026/ND-CP ngày 30/06/2026 của Chính phủ:

"Điều 11. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự

... Điều 57. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

… b) Đối với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.

Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này;".

Căn cứ các quy định trên, cá nhân sử dụng đất đã ủy quyền như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về nhân sự thì cá nhân ủy quyền phải kê khai nộp thuế TNCN.

Đồng thời, người nhận ủy quyền khi bán bất động sản này phải thực hiện kê khai nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp cá nhân sử dụng đất không ủy quyền toàn bộ như quyền sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự và người nhận ủy quyền chỉ nhận thu lao thì người nhận ủy quyền thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập theo quy định tại Điều 8 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Khi bán bất động sản thì cá nhân sử dụng đất phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định.