Nhà ở cho thuê: Kiến tạo để đột phá

Phát triển nhà ở cho thuê được xác định là ưu tiên chiến lược

Xác định rõ cấu trúc nguồn cung nhà ở cho thuê

Phát triển nhà ở cho thuê được xác định là ưu tiên chiến lược, đồng thời với đó là không gian chính sách rộng mở để hiện thực hoá chủ trương trên. Tại buổi làm việc với Ban Thường vụ Thành uỷ TPHCM ngày 13/6/2026, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng yêu cầu, TPHCM phải mạnh dạn kiến nghị các cơ chế, chính sách, cách làm cụ thể từ thực tiễn mà quy định hiện hành chưa có. Thủ tướng nhấn mạnh, trước hết, cần sử dụng nguồn vốn Nhà nước, còn về lâu dài phải có giải pháp, chính sách mạnh huy động nguồn lực tư nhân.

Quả thật, để tạo dựng được nguồn cung nhà cho thuê đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của xã hội, vốn từ người dân, doanh nghiệp chiếm vai trò rất quan trọng. Dòng vốn này có thể được khơi thông một cách hiệu quả nhất, đầu tiên, dựa trên sự minh bạch về nhu cầu gắn với quy hoạch các khu vực dự kiến xây dựng nhà ở cho thuê trong quy hoạch chung của đô thị, đảm bảo đồng bộ nhu cầu ở và các thiết chế văn hoá, giáo dục, y tế…

Thứ hai, các cơ chế, chính sách khuyến khích các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê được thiết kế phù hợp với các nhóm người thuê, quy hoạch của từng khu vực, từng dự án… trong quy hoạch chung đô thị. Cuối cùng, cần đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận dự án, định mức lợi nhuận hợp lý khuyến khích các nhà đầu tư tham gia.

Điểm mấu chốt, theo TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Đại học Kinh tế TPHCM, nằm ở việc xác định rõ cấu trúc nguồn cung nhà ở cho thuê. Nhóm thứ nhất là nhà ở cho thuê mang tính chất thương mại, tức là, chủ đầu tư dựa trên nhu cầu của thị trường và quy hoạch của từng đô thị, tạo dựng nên các dự án cho thuê toàn bộ hoặc cho thuê theo một tỉ lệ nhất định theo mức giá thoả thuận.

Nhóm thứ hai là nhà ở cho thuê mang tính chất nhà ở xã hội, để đáp ứng nhu cầu bức thiết về chỗ ở của người lao động khu công nghiệp, người thu nhập thấp trong các đô thị hay là chính sách với công chức, viên chức của các bộ, ngành, địa phương.

"Với nhà ở cho thuê mang tính chất thương mại, vì đây là thoả thuận thị trường, phân khúc này chỉ đáp ứng được một tập khách hàng nhất định, thường là có thu nhập trung bình cao. Dù rằng, trong nhóm này, chúng ta cũng phải kể đến một nhóm các chủ đầu tư nhỏ lẻ, có sẵn những diện tích đất đai gần cận khu công nghiệp hay những khu vực tập trung nhiều người lao động, tự xây dựng các dãy nhà trọ cho thuê nhưng thường những căn nhà trọ kiểu này chưa đảm bảo tốt các tiêu chuẩn kỹ thuật và các hạ tầng thiết yếu.

TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Đại học Kinh tế TPHCM

Với nhà ở cho thuê mang tính chất nhà ở xã hội, từ trước tới nay, sự hỗ trợ của Nhà nước đóng vai trò thiết yếu và hiện tại, vấn đề đặt ra là làm sao có thể phát huy hơn nữa sự đóng góp của khu vực tư nhân.

Dựa trên đặc điểm của từng nhóm nhà ở cho thuê, các cơ chế khuyến khích hỗ trợ cần được phân cấp rất sâu để huy động tốt nhất nguồn lực xã hội, đặc biệt là nguồn lực từ các đối tượng có lợi ích gián tiếp từ chính sách, chẳng hạn các doanh nghiệp tại các khu công nghiệp", TS. Huỳnh Phước Nghĩa khuyến nghị.

Lời giải khúc chiết

Tiếp cận từ góc độ cấu trúc nhà ở cho thuê, bản đồ huy động nguồn lực cho việc phát triển nhà ở cho thuê dần hiện lên rõ nét hơn. Vị chuyên gia từ ĐH Kinh tế TPHCM chỉ rõ, với nhóm nhà ở cho thuê mang tính chất nhà ở xã hội, đặc biệt, các dự án giúp giảm thiểu nhu cầu bức thiết về chỗ ở cho người lao động của từng địa phương, ban đầu vẫn phải dựa vào ngân sách nhà nước như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng.

Với các dự án tiếp theo, vốn ngân sách đóng vai trò vốn mồi. Các hỗ trợ về đất đai, tài khoá, tín dụng, các chính sách chuyển đổi loại hình nhà ở sau một thời gian cho thuê nhất định hay khi nhu cầu về nhà ở cho thuê bị thay thế bằng nhu cầu sở hữu nhà ở… sẽ khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư cùng nhà nước để đưa ra thị trường những sản phẩm phù hợp nhu cầu với mức giá thuê phù hợp với thu nhập của người lao động.

TS. Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho thuê được đề xuất phải phù hợp với đặc điểm từng khu vực, từng địa phương bởi lẽ, chỉ có vậy, nguồn lực mới được huy động tốt nhất và sử dụng hiệu quả nhất. Ví dụ, đối với các khu công nghiệp đang hình thành, ngay từ bước quy hoạch đã phải để dành quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê có tính chất nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động đăng ký hoạt động tại khu công nghiệp được khuyến khích tham gia vào các dự án này ngay từ đầu, để tạo điều kiện lưu trú ổn định cho người lao động, tăng sự gắn bó giữa người lao động và doanh nghiệp, hỗ trợ cho việc đào tạo, nâng cao chất lượng nhân lực. Doanh nghiệp đầu tư dự án đã nhìn thấy rõ những khách hàng tiềm năng nên sẽ sẵn sàng đầu tư.

Với những dự án này, phần hỗ trợ của Nhà nước nằm ở chính sách ưu đãi về đất đai, tín dụng, cơ chế phối hợp giữa nhà đầu tư xây dựng và vận hành nhà ở cho thuê với doanh nghiệp có nhu cầu, những ưu tiên cho doanh nghiệp góp vốn, chứ không cần sử dụng nhiều vốn ngân sách.

Hay đối với những dự án mà giá cho thuê phải nhỉnh hơn so với mức trung bình người lao động có thể gánh vác, Nhà nước có thể bù giá thuê thông qua chi phí vận hành hoặc khuyến khích người sử dụng lao động hỗ trợ một phần chi phí thuê nhà cho người lao động, đổi lại bằng các ưu đãi về tài khoá hay tín dụng… Trong tình huống này, sự phối hợp quản trị giữa các bên sẽ có thể phải đi tới mức tiểu tiết nhưng sự hỗ trợ của công nghệ sẽ khiến thách thức này trở nên khả thi, TS. Huỳnh Phước Nghĩa phân tích.

Giải pháp hỗ trợ với nhóm nhà ở cho thuê còn lại sẽ hoàn toàn khác. Theo vị chuyên gia, với nhóm nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình cao, do tính chất thương mại rất rõ rệt, Nhà nước chỉ nên đưa ra các ưu đãi khuyến khích nhà đầu tư xây dựng các dự án ở các khu vực thật sự có nhu cầu, chẳng hạn, các đô thị sân bay, trung tâm tài chính, trung tâm thương mại tự do…

Nhu cầu lưu trú tại các căn nhà ở thuê cần được xác định ngay từ đầu, nhà nước đầu tư các hạ tầng thiết yếu và tạo điều kiện để nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất sạch, đẩy nhanh các thủ tục liên quan tới xây dựng và vận hành toà nhà.

Nhà đầu tư không nhất thiết phải xây dựng các toà nhà chỉ để cho thuê mà có thể đăng ký số lượng căn cho thuê nhất định, đồng thời, tuỳ theo biến động nhu cầu của từng khu vực, có thể có chính sách chuyển đổi giữa các loại hình lưu trú.

"Để thúc đẩy các nhà đầu tư nhỏ lẻ xây dựng các khu nhà trọ cho thuê, nhà nước đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật đảm bảo an toàn và chất lượng sống của người lao động, bổ sung các hạ tầng như trường học, bệnh viện, sân chơi…

Đồng thời, có chính sách phù hợp để họ chuyển thành doanh nghiệp, từ đó có thể tiếp cận với nguồn tín dụng để đầu tư vào xây mới hay cải tạo các căn hộ hiện hữu với lãi suất hợp lý", TS Huỳnh Phước Nghĩa bổ sung.