Siết quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ người mua nhà

Quang cảnh phiên thảo luận tại hội trường sáng 30/10 - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc

Góp ý vào dự thảo luật, các đại biểu tập trung đề xuất hoàn thiện quy định về đặt cọc, thanh toán, bảo lãnh, chuyển nhượng dự án và hợp đồng bất động sản. Bên cạnh mục tiêu tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực cho thị trường, các ý kiến nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản, ngăn chặn sai phạm từ sớm và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

Kiểm soát dòng tiền, làm rõ trách nhiệm khi chuyển nhượng

Đại biểu Tô Ái Vang (TP. Cần Thơ) đánh giá quy định tại khoản 5 Điều 18 về mức đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai là phù hợp, góp phần ngăn chặn tình trạng chiếm dụng vốn thông qua hợp đồng giữ chỗ, phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền, bắt buộc khoản tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư chỉ được rút tiền khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Đối với điểm b, điểm c khoản 1 Điều 20, liên quan đến quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đại biểu đề nghị cho phép thay thế khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương, nếu việc chậm cấp giấy chứng nhận xuất phát từ nguyên nhân khách quan thuộc phía cơ quan nhà nước, như chậm xác định giá đất, chậm phê duyệt điều chỉnh quy hoạch.

Theo đại biểu, giải pháp này giúp doanh nghiệp duy trì thanh khoản, giảm áp lực chi phí tài chính, đồng thời bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua nhà.

Về chuyển nhượng dự án, đại biểu Tô Ái Vang đề nghị bổ sung cơ chế kế thừa nghĩa vụ tài chính có kiểm soát, cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện toàn bộ dòng tiền thanh toán từ chủ đầu tư mới được phong tỏa tại ngân hàng và ưu tiên trích nộp trực tiếp vào ngân sách nhà nước để hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

Đại biểu Lương Thị Hoa (tỉnh Thanh Hóa) nêu ý kiến tại hội trường - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc

Cùng quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng dự án, đại biểu Lương Thị Hoa (tỉnh Thanh Hóa) đề nghị nghiên cứu phương án xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai dự án, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

Theo đại biểu, việc chuyển nhượng phải bảo đảm các nghĩa vụ tài chính được xác định, kiểm chứng; bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực, có cơ chế thanh toán, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và phân định rõ trách nhiệm, không để việc chuyển nhượng trở thành cách trì hoãn thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Đại biểu đề nghị bổ sung quy định tại Điều 32, làm rõ thời điểm, phạm vi chuyển giao trách nhiệm đối với khoản tiền đã nhận của khách hàng, nghĩa vụ bảo lãnh, bảo hành và cấp giấy chứng nhận, bảo đảm việc thay đổi chủ đầu tư không làm gián đoạn việc thực hiện trách nhiệm đối với người mua nhà.

Đối với chuyển nhượng hợp đồng, đại biểu đề nghị bổ sung tại khoản 2 Điều 39 nguyên tắc xác định thời điểm, phạm vi kế thừa quyền và nghĩa vụ, xử lý nghĩa vụ thanh toán còn lại và trách nhiệm đối với vi phạm xảy ra trước khi chuyển nhượng. Đồng thời, cần bảo đảm việc kế thừa quyền thụ hưởng bảo lãnh, quyền đối với khoản tiền 5% và lãi phát sinh.

Ngăn chặn sai phạm ngay từ khâu đưa nhà ra bán

Góp ý về cơ chế kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản, đại biểu Vũ Văn Tiến (TP. Hải Phòng) đề nghị hoàn thiện dự thảo luật theo hướng kiểm soát chặt chẽ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, làm rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý và tăng chế tài đối với chủ đầu tư vi phạm, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Đại biểu dẫn vụ việc liên quan đến các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, với hơn 3.900 căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm. Theo đại biểu, những vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng có thể kéo dài trong khi hàng nghìn căn hộ vẫn được đưa vào giao dịch, người dân bỏ tiền mua và sinh sống nhiều năm. Đến khi sai phạm được xử lý, người dân lại đứng trước nguy cơ mất nhà.

Đại biểu Vũ Văn Tiến (TP. Hải Phòng) nêu ý kiến tại hội trường - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc

Từ thực tế này, đại biểu cho rằng việc sửa đổi luật không chỉ nhằm tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho thị trường phát triển mà còn phải thiết lập các quy định đủ chặt chẽ, có tính răn đe, ngăn chặn vi phạm ngay từ đầu.

Góp ý về Điều 4 và Điều 19, đại biểu đề nghị tăng cường kiểm soát ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán. Dự thảo đã quy định việc công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, nhưng cần làm rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ được đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế đã được phê duyệt.

Theo đại biểu, các thông tin về số tầng, số căn hộ, diện tích dự án đều đã được xác định trong hồ sơ. Vì vậy, cần có cơ chế kiểm tra, đối chiếu để kịp thời phát hiện trường hợp số căn hộ đưa ra bán vượt số lượng được phê duyệt, tránh tình trạng người dân đã mua nhà, vào sinh sống rồi mới phát hiện sai phạm.

Đại biểu đề nghị hoàn thiện khoản 2 Điều 4 và khoản 4, khoản 5 Điều 19 theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện bán; đồng thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.

Đối với Điều 5 và Điều 59, đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân.

Theo đại biểu, những sai phạm nhỏ nếu không được phát hiện, ngăn chặn kịp thời có thể tích tụ thành sai phạm lớn, khiến hậu quả nặng nề hơn và việc xử lý trở nên khó khăn, phức tạp, nhất là khi liên quan đến chỗ ở và tài sản tích cóp nhiều năm của hàng nghìn gia đình.

Đại biểu cũng cho rằng không thể để chủ đầu tư cố tình vi phạm, thu lợi từ sai phạm rồi chỉ cần nộp phạt là xong. Nếu hành vi vi phạm vẫn mang lại lợi ích và người vi phạm không phải chịu hậu quả tương xứng, sẽ khó ngăn chặn những vụ việc tương tự.

Từ đó, đại biểu đề nghị hoàn thiện Điều 13, Điều 15, Điều 18 và các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư hoàn trả, bồi thường và khắc phục hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng đến quyền lợi và chỗ ở của người dân.