Tách dự án, có còn phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội?

Đồ án Quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) đã được phê duyệt xác định tổng diện tích đất ở toàn khu là 100 ha; trong đó đã quy hoạch, bố trí tập trung 20 ha đất ở dành để phát triển nhà ở xã hội (chiếm 20% tổng diện tích đất ở) tại một vị trí cụ thể, đáp ứng yêu cầu về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 về việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội độc lập, địa phương dự kiến tách khu vực này thành 2 dự án độc lập để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, cụ thể:

Dự án 1 (dự án nhà ở xã hội độc lập): Quy mô 20 ha đất ở đã được quy hoạch là nhà ở xã hội (kèm theo diện tích hạ tầng kỹ thuật tương ứng), mời gọi nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Dự án 2 (dự án khu đô thị thương mại): Quy mô phần diện tích còn lại của khu vực (sau khi đã tách dự án 1), mời gọi nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị có sử dụng đất (nhà ở thương mại).

Ông Đạt hỏi, trong trường hợp địa phương đã bố trí đủ 20% quỹ đất nhà ở xã hội cho toàn bộ phạm vi quy hoạch (đã tách thành dự án 1 để thực hiện độc lập), thì đối với dự án 2, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi phê duyệt chủ trương đầu tư có bắt buộc phải yêu cầu nhà đầu tư tiếp tục thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương để phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 nữa hay không?

Việc tách dự án như trên có được coi là đã hoàn thành trách nhiệm bố trí quỹ đất nhà ở xã hội cho cả khu vực quy hoạch 200 ha hay không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Tại khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 có quy định:

"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội".

Tại khoản 1 Điều 17 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định:

"Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo thẩm quyền phải quyết định việc chủ đầu tư dự án đó dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong phạm vi dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội (sau đây gọi là quỹ đất nhà ở xã hội).

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án quyết định dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong phạm vi dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội khi được cơ quan chủ trì lấy ý kiến thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư để Thủ tướng Chính phủ chấp thuận".

Tại khoản 1 Điều 18 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP có quy định:

"Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, đối với những dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định sau:

a) Dự án thuộc trường hợp phải dành quỹ đất nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này;

b) Chủ đầu tư có quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có vị trí trong cùng đô thị nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó, có diện tích đất ở có giá trị tương đương với giá trị quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật quy định tại Điều 17 của Nghị định này hoặc có diện tích đất ở tương đương diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó;

c) Chủ đầu tư có văn bản đề xuất được bố trí quỹ đất quy định tại điểm b khoản này để thay thế quỹ đất nhà ở xã hội quy định tại Điều 17 của Nghị định này".

Tại khoản 1 Điều 19 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP có quy định:

"Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo thẩm quyền xem xét, quyết định việc không dành quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án theo quy định tại Điều 17, Điều 18 của Nghị định này và chấp thuận chủ đầu tư dự án đó thực hiện đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án quyết định việc không dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 17, Điều 18 của Nghị định này và chấp thuận chủ đầu tư dự án đó thực hiện đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội khi được cơ quan chủ trì lấy ý kiến thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư để Thủ tướng Chính phủ chấp thuận".

Như vậy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội (01 trong 03 hình thức nêu tại các quy định trên).