"Hết thời" tình trạng giao dịch bất động sản "hai giá"

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15. Trong đó, nhiều quy định mới về cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản và việc lần đầu tiên đưa tài sản số vào diện chịu thuế đang thu hút sự quan tâm lớn.

Theo quy định hiện hành và dự thảo mới, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản vẫn giữ mức 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, để ngăn chặn tình trạng người dân kê khai giá bán trên hợp đồng thấp hơn thực tế nhằm giảm tiền thuế, cơ quan thuế sẽ có chế tài tính lại giá.

 Nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của địa phương, cơ quan thuế sẽ tự động áp dụng giá Nhà nước để tính thuế 2%. Ảnh minh hoạ 

Cụ thể, giá chuyển nhượng để tính thuế là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi thấp hơn bảng giá đất, hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ căn cứ theo bảng giá của Nhà nước tại thời điểm đó để tính thuế.

Đối với các tài sản gắn liền với đất như nhà ở hay công trình xây dựng:

Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn mức tính lệ phí trước bạ của tỉnh, giá tính thuế sẽ theo mức của địa phương.

Trường hợp địa phương chưa quy định giá, sẽ áp dụng các tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình theo quy định của Bộ Xây dựng.

Dự thảo Nghị định cũng làm rõ thời điểm xác định thu nhập tính thuế để tránh các tranh chấp phát sinh: Trường hợp thông thường là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; Trường hợp bên mua nộp thuế thay bên bán: Là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản; Nhà ở hình thành trong tương lai: Là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.

Đặc biệt, đối với trường hợp góp vốn bằng bất động sản, cá nhân chưa phải nộp thuế ngay. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi người đó thực hiện chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể.

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất là quy định về thu nhập từ chuyển nhượng tài sản số. Theo đề xuất, các loại tài sản ảo, tài sản mã hóa và các loại tài sản số khác theo quy định pháp luật sẽ phải chịu thuế.

Mức thuế suất được đề xuất là 0,1% trên giá chuyển nhượng. Thời điểm tính thuế là lúc tổ chức, cá nhân chi trả thu nhập cho người nộp thuế hoặc khi người nộp thuế nhận được thu nhập.

Nếu được thông qua, các quy định mới này dự kiến sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Việc minh bạch hóa cách tính giá và bổ sung thuế tài sản số được kỳ vọng sẽ giúp tăng cường quản lý nhà nước và đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ thuế của công dân.